자양동·광진구 부동산 소식

광진구 아파트 거래 3분기 62% 급감…한강벨트 전체 위축

올해 3분기 서울 아파트 거래가 강남권에서 시작된 위축이 한강벨트 지역으로 확산되고 있다고 보도했습니다. 광진구는 지난해 3분기 대비 올해 3분기 아파트 거래량이 62.1% 줄었고, 올해 1~9월 누적 기준으로는 57.1% 감소했습니다. 광진구 아파트 매물은 올해 1월 대비 72% 늘어난 것으로 나타났습니다. 같은 기간 성동구는 75.6%, 마포구는 59.7%, 용산구는 50.0% 각각 줄어 한강변 자치구들이 비슷한 흐름을 보였습니다. 반면 강남3구는 34.8% 감소에 그쳤고, 도봉·금천·노원구 등 외곽 지역은 거래가 오히려 늘었습니다. 전문가들은 대출 규제 강화와 금리 부담, 세제 개편이 겹치면서 매수자들의 관망이 깊어졌다고 분석했습니다.

우리 동네 영향: 광진구는 한강변 자치구 중에서도 아파트 거래량 감소폭이 크고 매물이 늘어난 지역으로 꼽혔습니다. 다만 신축 공급 부족과 전세난이 겹쳐 있어 전문가들은 급격한 가격 하락 가능성은 낮게 보고 있습니다.

광장극동아파트 재건축, 조합설립 단계에서 동의율 갈등

서울 광진구 광장동 극동아파트 1·2차 통합 재건축이 조합설립 단계에서 속도를 내지 못하고 있습니다. 조합설립인가를 받으려면 전체 구분소유자의 70% 이상과 각 동별 과반수 동의가 필요한데, 현재 이 기준을 채우지 못한 상태입니다. 특히 1차 5동 주민들은 기존 위치에서 별도로 재건축을 진행하고 사업비·수익도 따로 정산하기를 원하고 있는데, 이들의 동의율은 31% 수준에 머물고 있습니다. 이에 따라 추진 측은 5동을 사업에서 제외하는 '제척 재건축' 방안도 검토하고 있는 것으로 전해졌습니다. 이 사업은 지난 4월 정비구역 지정 고시까지 마치고 광진구 신속통합기획 사업지 중 가장 앞서 있던 곳인데, 다음 단계인 조합설립인가 과정에서 처음으로 눈에 띄는 갈등 양상이 보도됐습니다.

우리 동네 영향: 광장동 극동아파트가 자양동 사업은 아니지만, 광진구 신속통합기획 사업지 중 진행이 가장 빨랐던 이곳에서도 조합설립 단계의 동의율 문제가 나타난 만큼, 자양동 신속통합기획·모아타운 추진 과정에서도 비슷한 동의율 확보 이슈를 미리 살펴볼 필요가 있습니다.

광진구 구의동 모아주택 1호 완공…99세대가 215세대로

서울 광진구 구의동 일대의 노후 저층 주거지가 모아주택 사업을 통해 강변역센트럴아이파크로 재탄생했습니다. 이 단지는 2026년 8월 준공했으며, 4개 동 215세대 규모입니다. 원래는 99세대 규모의 노후 연립주택이 있던 자리로, 모아주택 사업을 거쳐 세대수가 두 배 이상 늘었습니다. 대지면적은 약 9,877㎡이며, 제2종일반주거지역의 경사진 지형에 조성됐습니다. 건물 높이는 특례를 적용받아 기존 10층에서 15층으로 높아졌고, 건폐율은 35.6%에서 31.6%로 낮아졌습니다. 단지 안에는 중앙정원, 어린이놀이터, 분수, 스터디라운지 등이 들어섰고, 주변 골목길 확장과 보행로 신설 등 보행환경도 함께 정비됐습니다.

우리 동네 영향: 대규모 재개발이 어렵던 노후 저층 주거지도 모아주택 방식으로 세대수를 늘리고 주거환경을 개선할 수 있다는 실제 완공 사례로, 광진구 안에서 모아타운·모아주택을 검토 중인 다른 지역(자양동 포함)에도 참고가 될 만한 선례입니다.

광장극동아파트, 5동 '제척' 논의로 조합설립 갈등

서울 광진구 광장동 광장극동아파트 재건축 현장에서 5동 주민들이 조합설립에 반대하며 갈등이 이어지고 있습니다. 이 단지는 1차(1985년 준공, 448가구)와 2차(1989년 준공, 896가구)를 통합해 최고 49층, 총 2,049가구(공공주택 473가구 포함)로 재건축하는 사업으로, 지난 4월 정비구역 지정 고시를 마쳤습니다. 전체 조합설립 동의율은 70%를 넘었지만, 5동만 놓고 보면 동의율이 약 31%에 그쳐 법정 요건을 채우지 못한 상태입니다. 5동은 전용면적 156㎡의 대형 평형으로 대지지분이 다른 동보다 크고 한강 조망이 우수해, 주민들은 독립 정산을 요구하며 통합 사업에서 이 가치가 충분히 반영되지 않을 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 이 때문에 일부에서는 5동을 재건축 대상에서 제외하는 '제척' 방안이 논의되고 있는데, 주민협의체 측은 제척이 목적이 아니라 '어쩔 수 없이 꺼낼 수 있는 카드' 중 하나라고 설명했고, 소송 제기 여부와 시점은 아직 정해지지 않았습니다.

우리 동네 영향: 정비구역 지정까지 광진구 신속통합기획 사업 중 가장 앞서 있던 광장극동아파트가 동 간 동의율 격차로 조합설립 단계에서 속도가 늦춰질 가능성이 있습니다. 대형 평형·한강조망 동의 특성 차이가 사업 추진에 영향을 줄 수 있어, 다음 단계인 조합설립인가 시점을 지켜볼 필요가 있습니다.

자양동 17-1 일원, 민간 도심복합개발 시범사업지 지정됐지만 세부기준 발표 지연

서울시가 추진하는 '민간 도심복합개발' 제도는 신탁사·리츠 등 민간 사업자가 노후·저이용 지역을 고밀 복합개발하도록 하는 사업으로, 기존 도심공공주택복합사업을 민간에 개방한 것입니다. 올해 1월 관련 조례가 공포되고 6월 시행규칙이 마련된 뒤, 9월 '성장거점형' 시범사업지 2곳이 발표됐는데 강남구 역삼동 680-1과 함께 광진구 자양동 17-1 일원이 포함됐습니다. 성장거점형은 도심·부도심 중심지역이나 대중교통 환승지점 반경 500m 이내를 대상으로 하며, 용적률은 준주거지역 기준 최대 700%, 성장거점형은 최대 1300%까지 받을 수 있는 것으로 알려졌습니다. 다만 세부 운영기준 발표가 늦어지고 있어, 민간도시복합개발 연합회 측은 이로 인해 주민 동의 확보 등 사업 준비에 차질이 생기고 있다고 밝혔습니다.

자양동 영향: 자양동 17-1 일원은 서울시 민간 도심복합개발 시범사업지로 이미 지정된 상태라, 세부 용적률·인센티브 기준이 확정돼야 실제 사업 동의 절차와 추진 속도가 정해집니다. 해당 부지 인근 소유자는 운영기준 발표 시점을 주시할 필요가 있습니다.

서울시, 모아타운 가로주택정비사업 조합설립에 구역당 최대 1억원 지원

서울시가 모아타운 내 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업 조합 설립을 돕기 위해 구역당 최대 1억원을 지원하는 사업을 오늘(2026년 10월 21일)부터 연말까지 수시 접수한다고 보도되었습니다. 대상은 서울시가 지정한 모아타운 약 20개 사업구역 가운데, 토지등소유자가 100명 이상이고 원칙적으로 50% 이상의 동의를 확보한 구역입니다(구청장이 인정하는 경우 예외도 가능). 지원이 결정되면 자치구가 선정한 정비사업전문관리업체가 토지등소유자 현황 파악과 조합설립계획 수립, 주민협의체 구성, 조합설립 동의서 징구 지원, 조합 정관 작성, 창립총회 개최까지 조합 설립 전 과정을 대행합니다. 지금까지는 추진위원회가 직접 비용을 들여 정비업체·설계사무소와 계약을 맺어가며 조합설립을 준비해야 했는데, 이번 지원으로 초기 비용 부담을 덜 수 있다고 보도되었습니다.

우리 동네 영향: 광진구에는 구의동 209·223번지 모아타운처럼 아직 민간 추진위원회 결성 단계에 머물러 있는 사업지가 있어, 조합설립 요건(토지등소유자 100명 이상·동의 50% 이상)을 갖추면 이런 지원을 검토해볼 수 있습니다.

중곡1동 254-15번지 신속통합기획, 도시계획위원회 수정가결로 한 단계 진전

광진구 중곡1동 254-15번지 일대에서 추진 중인 주택정비형 재개발사업(신속통합기획)이 지난달 28일 서울시 제11차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회에서 수정가결됐다고 동아일보가 보도했습니다. 이 사업지는 중랑천과 용마산·아차산에 인접한 지역으로, 1974년 토지구획정리사업 이후 지어진 노후 저층주택이 밀집해 좁은 도로와 부족한 생활시설 등 주거환경 개선이 필요했던 곳입니다. 앞서 이 구역은 2025년 2월 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 2026년 3월 가이드라인이 확정됐고, 같은 해 4~5월 정비계획(안) 주민공람, 6월 광진구의회 의견청취를 차례로 거쳤습니다. 이번 도시계획위원회 수정가결은 그 다음 단계로, 정비계획 수립과 정비구역 지정을 향한 절차가 한 단계 더 진전됐음을 보여줍니다. 광진구는 구청장 김경호를 중심으로 정비계획 결정과 정비구역 지정을 계속 추진하고 있다고 보도했습니다.

우리 동네 영향: 정비구역 지정고시를 향한 법정 절차가 한 단계 더 진전된 것으로, 중곡동 저층주거지에서 처음 본격 추진되는 정비사업인 만큼 고시 시점이 가까워졌다는 신호로 볼 수 있습니다.

서울시, 모아주택 조합설립에도 '공공지원' 도입 — 구역당 최대 1억원

서울시가 그동안 재개발·재건축 중심으로 운영해온 조합설립 공공지원 제도를 모아주택(모아타운)까지 확대한다고 밝혔습니다. 지원 대상은 모아타운 내에서 새로 조합설립을 추진하는 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업 구역으로, 토지등소유자 100인 이상이면서 50% 이상의 동의를 확보한 경우입니다(구청장이 인정하면 예외도 가능합니다). 지원 금액은 구역당 최대 1억원이며, 정비사업전문관리업체 용역비와 주민협의체·선거관리위원회 수당 등 조합설립에 필요한 인건비로 쓰입니다. 구체적으로는 토지소유자 현황 파악, 조합설립계획 수립, 주민협의체 구성, 동의서 징구, 정관 작성, 창립총회 개최까지 지원한다고 설명했습니다. 신청 접수는 10월 21일부터 연말까지 수시로 이뤄지며, 서울시는 올해 약 20개 구역을 선정할 계획이라고 밝혔습니다.

우리 동네 영향: 자양동에는 가로주택정비사업 방식의 모아타운 구역이 여러 곳 있어, 앞으로 새로 조합설립을 추진하는 구역이라면 이 제도로 정비업체 용역비·인건비 등을 구역당 최대 1억원까지 지원받을 수 있습니다.

자양4동B구역 신속통합기획, 동의서 징구 48일 만에 동의율 50% 돌파

자양4동 858번지 일대(약 5만 8,680㎡)에서 신속통합기획을 추진 중인 '자양4동B구역' 추진준비위원회 신동철 위원장이 인터뷰를 통해 진행 상황을 밝혔습니다. 위원장은 동의서를 받기 시작한 지 일주일 만에 동의율 30%를 확보했고, 48일 만에 인적 동의율 50%를 돌파했다고 설명했습니다. 토지면적 기준 동의율도 45%에 육박하고 있다고 덧붙였습니다. 이 구역은 지난 8월 광진구로부터 재개발 동의서 번호를 부여받은 뒤 현재 추진준비위원회 단계이며, 연내 신속통합기획 후보지 신청을 목표로 하고 있습니다. 바로 인접한 자양4동A구역은 이미 지난 9월 조합설립인가를 획득한 상태입니다. 신 위원장은 사업 추진 과정에서 사익 추구를 배제한 투명성과 책임감을 강조하며, 주거·상업·문화 복합단지 조성을 사업 구상으로 밝혔습니다.

자양동 영향: 자양4동A구역에 이어 바로 북쪽 자양4동B구역(858번지)도 동의율이 빠르게 올라가며 연내 후보지 신청을 목표로 하고 있어, 자양동 내 신속통합기획 구역이 연쇄적으로 단계를 밟아가는 흐름을 보여줍니다.

모아타운 76조 시장 급성장, 공동시행자 제도 허점 지적 — 광진구 한양연립은 모범사례로

서울 모아타운 사업이 현재 137곳·약 13만 가구 규모로 추진 중이며, 2030년까지 100곳·8만 가구가 추가돼 총 21만 가구, 공사비 약 76조 7천억원 규모로 성장할 전망이라는 분석이 나왔습니다. 이 과정에서 사업 초기 단계부터 참여하는 '공동시행자'의 수수료 시장만 약 4조원대로 커지면서, 제도의 허점이 함께 지적됐습니다. 기사는 동의서 징구 단계부터 들어온 업체가 시공사 선정까지 좌우해 조합이 '껍데기'만 남는 구조적 문제를 짚었고, 지난 4월 서울북부지법이 중랑구 한 사업지의 공동시행 계약을 무효로 판결하고 7억 3천만원 반환을 명령한 사례를 들었습니다. 반면 모범 사례로는 광진구 한양연립(구의동, 가로주택정비)이 제시됐는데, 통합심의 8개월 만에 착공해 올해 8월 준공했고 99가구가 215가구로 늘었다고 소개됐습니다. 기사는 이런 성공 사례와 대비되는 부작용을 막기 위해 국토교통부의 법 개정과 공동시행자 실태 검증 장치 마련이 필요하다고 주장했습니다.

우리 동네 영향: 광진구에서도 모아타운·가로주택정비 추진 구역이 늘고 있는 만큼, 한양연립처럼 사업이 순조롭게 진행되려면 조합이 공동시행자 선정과 계약 조건을 초기부터 꼼꼼히 따져야 한다는 점을 시사합니다.

건국대 옆 모아타운, 두 구역 합쳐 32일 만에 조합설립인가

서울시가 건국대 인근의 자양1동 772-1번지와 226-1번지, 인접한 두 모아타운의 관리계획을 하나로 묶어 심의하고 전문가를 투입해 주민 갈등을 조정한 결과 사업 속도가 눈에 띄게 빨라졌습니다. 두 구역은 지난 7월 말 관리계획이 확정됐고, 불과 32일 뒤인 8월에 3개 구역이 한꺼번에 조합설립인가를 받았습니다. 정비사업 아카이브 기준으로 보면 772-1번지는 2026년 7월 30일 관리계획 고시 후 8월 31일 1·2구역이 각각 고시 제2026-67·68호로 조합설립인가를 받았고, 226-1번지는 같은 날 3구역이 고시 제2026-69호로 인가를 받았습니다. 두 구역은 모아주택 3개소·1,708가구(임대 336가구 포함) 규모로 통합 공급될 예정이며, 노후도는 772-1번지가 76.1%, 226-1번지가 86.4%로 모두 모아타운 지정 요건을 크게 웃돕니다. 인접한 두 모아타운을 따로 심의하지 않고 관리계획을 통합한 뒤 전문가가 주민 간 이견을 조정하는 방식이 착공까지의 기간을 단축시킨 사례로 소개됐습니다.

자양동 영향: 자양1동 772-1·226-1 모아타운은 올해 8월 조합설립인가까지 끝나며 자양동 모아타운 중 가장 빠른 속도로 사업이 진행되고 있는 구역이 됐습니다. 인접 구역을 통합해 심의하는 방식이 다른 자양동 모아타운(590번지 등)에도 참고 사례가 될 수 있습니다.

자양동637번지 가로주택정비조합, 설계자·감정평가 업체 선정 공고

자양2동 649번지 모아타운 B구역에 속한 자양동637번지 일대 가로주택정비사업조합이 정비사업전문관리업자·설계자·감정평가 업체 선정을 위한 공고를 냈습니다. 이 공고는 2026년 10월 16일 건설업계 매체 하우징헤럴드의 입찰공고란에 게시됐습니다. 637번지 조합은 앞서 지난 8월 31일 조합설립인가를 받아 9월 1일 광진구 고시로 확정된 바 있으며, 구역 면적은 약 2만507㎡입니다. 같은 B구역에는 648·652·646·640번지 등 소규모 가로주택정비조합이 함께 추진되고 있고, 이 중 646·640번지도 637번지와 같은 날 조합설립인가를 받았습니다. 조합설립 이후 통상 설계자·전문관리업체 선정이 다음 절차로 이어지는 만큼, 이번 공고는 구체적인 사업계획 수립을 향한 단계로 보입니다.

자양동 영향: 자양2동 649번지 모아타운(B구역) 조합원이라면 설계자·전문관리업체 선정 결과가 앞으로 사업계획과 분담금 산정의 기초가 되는 만큼, 공고 진행 상황을 계속 확인해볼 필요가 있습니다.

자양2동 649번지 모아타운 B구역, 640·637번지 조합 설계·감정평가 업체 선정 절차 돌입

자양2동 649번지 모아타운 B구역에 속한 자양동640번지, 자양동637번지 가로주택정비조합이 각각 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가 업체 선정 절차에 들어갔다고 하우징헤럴드가 10월 16일 보도했습니다. 이 두 구역은 지난 8월 31일 광진구 고시(제2026-64·65호)로 조합설립인가를 받은 곳으로, 조합설립 이후 다음 단계인 설계·시공 준비 절차로 넘어간 것으로 보입니다. 자양2동 649번지 모아타운 B구역은 646·637·640·652번지 등 여러 필지에 걸쳐 각각 별도의 가로주택정비조합이 추진되는 구조이며, 이 중 646·637·640번지는 지난 8월 말 나란히 조합설립인가를 받았습니다. 보도에는 구체적으로 선정된 업체명이나 향후 세부 일정은 담기지 않았습니다.

자양동 영향: 자양2동 649번지 모아타운 B구역 내 여러 조합이 조합설립인가를 마치고 설계·시공 준비 단계로 순차 진입하고 있어, 해당 구역 소유자분들은 조합 공고를 통해 전문관리업자·설계자 선정 결과를 확인해 두시면 좋습니다.

구의동 아차산역 일대, 도심공공주택복합사업 신규 선정…신속통합기획도 속도

서울 지하철 5호선 아차산역 동측 일대(광진구 구의동)가 지난달 국토교통부의 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지로 선정됐다고 보도되었습니다. 해당 부지는 약 4만4,620㎡ 규모로 1,663가구 공급이 추진되며, 조합설립·관리처분계획 등의 절차 없이 용적률 인센티브로 사업기간을 단축하는 방식이라고 전해졌습니다. 현재 주민설명회가 진행 중이며, 2027년 상반기 예정지구 지정, 2030년 하반기 착공을 목표로 하고 있다고 합니다. 인근 구의동 46번지 신속통합기획 구역은 올해 2월 조건부 후보지로 선정된 뒤, 5월에 대상지 면적이 약 10만5,957㎡에서 12만702㎡로 확대됐다고 보도되었습니다. 구의동 32번지 신속통합기획 구역도 지난 7월 서울시 후보지 선정위원회에서 선정된 뒤 재개발이 추진 중이며, 약 650~750가구 규모가 될 것으로 전망된다고 합니다. 다만 일부 주민은 공공 주도 개발에 따른 재산권 제한을 우려하며 반대 목소리도 내고 있다고 전해졌습니다.

우리 동네 영향: 구의동 일대에서 도심공공주택복합사업과 신속통합기획이 동시에 추진되며 아차산역 역세권 정비 속도가 빨라질 것으로 보입니다. 다만 도심공공주택복합사업 후보지 선정과 신속통합기획 면적 확대는 아직 언론 보도 단계로, 공식 고시 전까지는 세부 내용이 바뀔 수 있습니다.

"이제 집값 떨어질 것"…시장서도 고개 드는 하락론 근거는

부동산 시장에서 집값 하락을 전망하는 목소리가 잇따라 나오고 있습니다. 이성훈 LH 사장은 주택 공급 확대와 금리 상승을 근거로 "앞으로 집값이 급락할 가능성이 있다"고 밝혔습니다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 신규 주택담보대출 금리가 4.66%까지 올라 2022년 8월(4.8%) 수준에 근접했다며, 대출규제가 이어지는 점을 들어 "연말이나 내년 초 부동산시장이 상당히 안정되고 하락세를 보일 것"이라고 내다봤습니다. 이현철 아파트사이클연구소장도 매수 수요 감소와 정책 누적 효과를 근거로 "서울 상승장이 조만간 끝날 가능성이 많다"고 전망했습니다. 이재명 대통령 역시 금리 인상과 주택담보대출 연체·경매 증가, 주택공급 정상화를 집값 안정 요인으로 꼽았습니다. 실제로 매물량은 지난 8월 12일 6만4,082건에서 7만5,852건으로 18.3% 늘었고, 거래량은 7월 6,025건에서 8월 3,678건, 9월 2,989건으로 계속 줄어드는 추세입니다.

청약통장, 주거 사다리로서의 역할 재정립 시급

청약통장이 과거 '국민 재테크'로 불리던 위상을 잃고 가입자가 빠르게 줄고 있다는 진단이 나왔습니다. 한때 전체 국민의 절반이 넘는 약 2,800만 명이 가입했던 청약통장은 올해 들어서만 75만 좌가 해약됐고, 신규 가입보다 해약이 8만 계좌 더 많은 상황입니다. 반면 서울 고급 단지의 청약 경쟁률은 여전히 치열해, 아크로서초는 30가구 모집에 3만2,973명이 신청해 1,099대 1의 경쟁률을 기록했고 다른 단지들도 700대 1을 넘겼습니다. 1977년 도입된 청약제도가 오랫동안 서민의 주거 사다리 역할을 해왔지만, 주택 시장 침체와 고가화로 청년층의 관심이 식고 있다는 분석입니다. 장용동 한국주거복지포럼 상임대표는 자격 순위, 공급 주택 유형과 규모, 자금 대출, 서비스 지원 등 "정책과의 연계성을 높이면서" 청년층을 보상하는 시스템 구축이 필요하다고 제안했습니다.

공무원 1만명 가는데 씨 마른 전월세… 2년간 세종시 입주 물량은 1,122가구

행정수도 세종시에서 전월세 매물이 급격히 줄어들며 임대차 시장 불안이 커지고 있습니다. 세종 아파트 전월세 매물은 올해 초 1,421건에서 10월 14일 939건으로 34% 줄었고, 특히 월세 매물은 764건에서 393건으로 48.6% 급감했습니다. 2024년 초 4,000건에 육박했던 것과 비교하면 최근 3년 중 가장 적은 수준입니다. 매물 감소와 함께 한국부동산원 기준 세종 아파트 전세가격지수는 전년 말 대비 4.46% 올라, 지방 평균 상승률(1.66%)을 크게 웃돌았습니다. 2026년 7월부터 2028년 6월까지 2년간 세종의 공동주택 입주예정물량은 1,122가구에 불과한 반면, 같은 기간 이전을 앞둔 공무원은 9,929명에 달해 수요와 공급 불균형이 심각합니다. 연세대 교수는 "공급이 적어 전월세난은 불가피할 수밖에 없다"며 "결국 수요를 전월세에서 매매로 돌려야 하는데, 특공 재개 여부가 관건이 될 것"이라고 지적했고, 업계에서는 2013년 전세대란 재현을 우려하고 있습니다.

케이뱅크, '사장님 부동산담보대출' 담보 범위 확대…최대 10억원

케이뱅크가 개인사업자 대상 '사장님 부동산담보대출'의 담보 인정 범위를 넓혔습니다. 기존에는 한국부동산원 시세가 있는 아파트만 담보로 인정됐지만, 앞으로는 한국부동산원과 KB부동산, AVM 시세를 확인할 수 있는 공동주택은 물론 구분상가·오피스텔 등 상업용 부동산까지 담보로 쓸 수 있습니다. 신규 시설자금 대출은 사업장 구입 목적으로 이용할 수 있으며 한도는 최대 10억원입니다. 대출 기간은 신규의 경우 최장 20년, 기존 대출을 대환하는 경우 최장 15년이며, 최대 3년의 거치기간을 선택할 수 있습니다. 대출 대상 업종에는 부동산임대업(주거용 제외)도 새롭게 포함됐습니다. 이번 확대는 개인사업자의 자금 접근성을 넓히려는 조치로 풀이됩니다.

경남 분양전망 '흐림'…전세 공급도 우려

경남의 아파트 분양 전망과 전세 공급 상황이 동시에 악화하고 있습니다. 주택산업연구원에 따르면 경남의 10월 분양전망지수는 70.6으로 9월(81.8)보다 11.2포인트 떨어졌고, 8월 100.0과 비교하면 두 달 만에 29.4포인트나 급락했습니다. 이번 하락폭은 경북(-23.5포인트), 강원(-13.3포인트)에 이어 전국에서 세 번째로 크며, 10월 지수 자체도 강원(66.7)에 이어 제주와 함께 전국에서 두 번째로 낮아 비수도권 평균(80.2)에 크게 못 미칩니다. 전세 매물도 줄어, 아실 자료 기준 14일 현재 경남 전세 매물은 1,856건으로 지난해 같은 날 2,902건보다 36.1% 감소했습니다. 이 감소율은 대구(45.0%), 경북(38.0%), 경기(36.7%)에 이어 전국 네 번째로 큽니다. 정지영 한국공인중개사협회 경남도회장은 "신규 분양을 추진할 여력이 부족"하다며 "내년과 내후년에는 공급 부족으로 전세 수급 부담이 커질 가능성이 높다"고 전망했습니다.

서울 아파트 거래량 39.7% 급감…19개월 만에 최저

지난 8월 서울 아파트 거래량이 전월 대비 39.7% 급감하며 19개월 만에 최저치를 기록했습니다. 구체적으로 거래량은 5,855건에서 3,529건으로, 거래금액은 6조6,786억원에서 3조9,729억원으로 각각 40% 안팎 줄었습니다. 전국 아파트 거래량도 3만3,546건으로 전월보다 20.0% 감소하며 전반적인 매매시장 위축이 확인됐습니다. 부동산플래닛 정수민 대표는 "8월 전국 부동산 매매시장은 주요 유형의 거래량과 거래금액이 모두 전월 대비 감소했다"고 진단했습니다. 이어 "금리 부담과 대출 규제, 세제 개편 등이 변수로 작용하면서 향후 매매 수요는 입지와 자산 유형에 따라 더욱 선별적으로 움직일 것"이라고 전망했습니다. 거래 위축의 배경으로는 금리 부담, 대출 규제, 세제 개편 등 복합적인 요인이 지목되고 있습니다.

'10·15 대책' 시행 1년…강남은 눌렀지만 서울 전체는 못 잡았다

정부가 2023년 10월 15일 시행한 10·15 대책이 1년을 맞은 가운데, 강남권 고가주택 과열은 진정됐지만 서울 전체 집값 안정에는 실패했다는 평가가 나옵니다. 1년간 서울 아파트 매매가격지수는 10.42% 올랐지만, 규제 대상인 강남구와 서초구는 각각 1.40%, 3.35% 상승에 그쳤습니다. 반면 성북구 16.52%, 서대문구 14.40%, 강서구 14.39% 등 비규제 지역이 서울 전체 상승세를 주도했습니다. 같은 기간 서울 아파트 전세 매물은 2만3,677건에서 2만603건으로 약 13% 줄었고, 전세가격지수는 9.96% 올랐습니다. 올해 수도권 아파트 입주 예상 물량도 약 10만5,000가구로 전년 평균(18만3,000가구)보다 42.6% 감소해 공급 부족이 겹쳤습니다. 한 업계 관계자는 "수요를 강북과 외곽지역으로 밀어내 서울 집값 상승을 막지 못했다"며 "정부 정책은 강남 집값 억제보다 전·월세시장과 서민 주거 안정에 초점을 맞춰야 한다"고 강조했습니다.

실거주 통보 후 재임대한 집주인, 대법원서 첫 배상 책임

대법원이 실거주를 명목으로 세입자를 내보낸 뒤 다시 세를 준 집주인에게 배상 책임을 처음으로 인정했습니다. 2022년 서울 서대문구의 한 아파트에서 집주인은 직접 거주하겠다며 세입자 A씨의 계약 갱신을 거절했습니다. 그런데 약 1년 2개월 뒤 새 세입자를 들이며 이전보다 1억6,000만원 오른 8억2,000만원에 전세를 내놓았고, 대법원은 집주인에게 약 3,000만원의 배상을 확정했습니다. 올해 1~7월 계약 갱신·종료 관련 분쟁조정 신청은 131건으로, 지난해 같은 기간보다 두 배 가까이 늘었습니다. 김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 "주택임대차보호법에 명시가 안 돼 있으니까 손해액을 밝혀야 해서 번거롭고 어렵다"며 법적 보완의 필요성을 지적했습니다. 세입자 입장에서는 집주인의 실제 실거주 여부를 확인하고 수년간 소송을 이어가야 하는 어려움이 여전히 남아 있습니다.

맞벌이 60% 시대…아파트 커뮤니티 '학세권' 넘어 '돌봄세권' 경쟁

막내 자녀가 18세 미만인 유배우 가구 378만5,000가구 중 맞벌이 가구가 228만7,000가구(60.4%)로, 통계 작성 이래 처음 60%를 넘어섰습니다. 전년 대비로는 1.9%포인트 상승한 수치입니다. 자녀 연령별로 보면 6세 이하 56.5%, 7~12세 61.2%, 13~17세 64.5%로 자녀가 클수록 맞벌이 비중이 높았습니다. 이에 따라 아파트 커뮤니티 시설도 학교·학원가 접근성을 보던 '학세권' 중심에서, 어린이집·방과 후 돌봄센터·독서실 등을 갖춘 '돌봄세권'으로 무게가 옮겨가고 있습니다. 인천 검암역 푸르지오 프라베뉴는 어린이집과 작은도서관, 독서실 등을 갖춘 설계로 1순위 청약에서 114가구 모집에 2,161건이 접수돼 평균 18.96대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 업계 관계자는 "실제 운영 방식과 이용 편의성까지 차별화의 기준이 될 것"이라고 내다봤습니다.

'광주 집값 반등 조짐'…통합특별시·반도체 기대감에 분위기 전환

광주 아파트 시장 분위기가 올해 상반기 내내 이어진 하락세에서 반등 조짐으로 바뀌고 있습니다. 2월부터 6월까지 매매가격이 -0.06%~-0.36% 하락했지만, 7월 0.07% 상승 전환 이후 8월에는 0.23% 올랐습니다. 지역별로는 서구가 7월 0.43%, 8월 0.31% 올랐고, 광산구는 7월 0.19%에서 8월 0.42%로 상승폭을 키웠습니다. 분위기 전환의 배경으로는 전남광주통합특별시 출범과 삼성·SK의 총 800조원 규모 반도체 메가프로젝트 투자 공식화가 꼽힙니다. 현지 공인중개사들은 "지난달부터 아파트 매매가격 호가가 적게는 수백만 원 올랐다"며 "모든 매물이 계약으로 이어지지는 않지만 상반기보다 시장이 좋아졌다"고 전했습니다. 3,216가구 규모로 2030년 11월 입주를 앞둔 챔피언스시티 프로젝트 분양 관계자는 "반도체 산업 기반이 갖춰지는 시점을 염두에 두고 실거주와 자산 가치를 함께 고려하는 상담이 많아졌다"고 밝혔습니다.

대출규제·종부세 강화에 갈라진 부동산시장…강남 주춤한 사이 강북 집값 '쑥'

이재명 정부가 추진한 대출규제 강화와 종부세 개편이 집값 지역별 양극화를 불러오고 있습니다. 주택가격대별로 대출한도를 15억원 이하는 최대 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한하고 스트레스 DSR 규제도 강화됐습니다. 지난해 10월부터 올해 10월까지 1년간 서울 아파트값은 평균 10.42% 올랐지만, 강남구는 1.40%, 서초구는 3.35% 상승에 그쳤습니다. 반면 성북구 16.52%, 서대문구 14.40%, 강서구 14.39% 등 강북·외곽 지역이 서울 전체 상승세를 이례적으로 주도했습니다. 같은 기간 전세 매물은 2만3,677건에서 2만603건으로 13% 줄었고 전세가격은 9.96% 올랐으며, 수도권 준공 물량은 21.6% 감소해 공급 부족이 심화됐습니다. 고가주택 수요를 억제하려던 규제가 오히려 중저가 지역으로 매수 수요를 밀어내며 실수요자의 선택지를 좁히는 결과로 이어지고 있다는 분석입니다.

경기 미분양 절반은 단 3곳에…집값도 지역 따라 '희비'

지난 8월 말 기준 경기도 미분양 주택은 1만4,509가구로, 1년 전 1만1,857가구보다 2,652가구(22.4%) 늘었습니다. 이 중 평택(3,608가구), 양주(1,937가구), 오산(1,846가구) 3곳에 전체의 51%인 7,391가구가 몰려 있습니다. 반면 과천·군포·안산·의왕은 미분양이 전혀 없고, 파주·광명·하남·구리·성남 등 9개 시는 모두 합쳐 42가구(전체의 0.3%)에 불과합니다. 올해 8월 경기도 아파트값은 지난해 12월보다 평균 4.45% 올랐지만, 지역별로는 뚜렷한 차이를 보였습니다. 미분양이 적은 광명(13.80%), 성남(12.20%), 하남(10.96%)은 크게 오른 반면, 미분양이 쌓인 평택(-2.91%)과 양주(-0.23%)는 하락했습니다. 한 부동산업계 관계자는 미분양이 없는 지역이 시장 회복기에 "가장 먼저, 가장 크게" 반응한다고 설명했습니다.

'20년 장기전세 갈등' 은평·마포로 번지나

서울 강동구에서 불거진 장기전세주택 20년 만기 갈등이 다른 자치구로 확산될 우려가 제기되고 있습니다. 2030년부터 2031년까지 2년간 약 6,600가구가 동시에 만기를 맞아 임대차시장 불안을 키울 수 있다는 점이 쟁점입니다. 2030년에는 은평구 1,086가구, 마포구 648가구, 중랑구 478가구가 만기를 맞아 이 세 지역이 전체의 90.2%를 차지합니다. 2031년에는 강동구 1,170가구, 구로구 909가구, 양천구 844가구 등에서 2,923가구가 만기를 맞아 전체의 70.1%에 이릅니다. 마포구의 경우 장기전세 평균 보증금은 약 2억7,471만원이지만 인근 전세 시세는 7억1,918만원으로, 약 4억4,447만원의 격차가 발생해 주민들이 빌라나 월세로 밀려날 가능성이 거론됩니다. 정일영 의원은 서울시와 SH가 만기 물량을 사전에 점검하고 재공급 방식과 이주지원을 포함한 연착륙 대책을 마련해야 한다고 강조했습니다.

경실련 "인천계양 공공분양, 원가보다 1억4000만원 비싸"…분양원가 공개 촉구

경실련은 인천계양 공공분양이 가구당 약 1억4,000만원 비싸게 책정됐다고 분석했습니다. 25평형 기준 LH 분양가는 4억6,000만원(건축비 2억7,000만원+택지비 1억9,000만원)이지만, 경실련이 추정한 원가는 3억2,000만원(건축비 2억3,000만원+택지비 9,000만원)이라는 입장입니다. 택지비의 경우 경실련 추정 원가 2,020억원과 공시 택지비 4,154억원 사이에 약 2,134억원의 차액이 있다고 주장했습니다. 사전청약 대비 본청약에서 가구당 분양가가 5,000만~1억9,000만원 올랐고, 특히 A17블록은 상승률이 55%에 달했다고 밝혔습니다. 경실련은 LH가 분양원가를 공개하지 않아 적정성을 검증하기 어렵다며 원가 공개를 강력히 촉구했습니다. 앞서 경실련은 남양주 왕숙지구 분석에서도 약 5,000억원의 택지 차익이 발생했다고 주장한 바 있습니다.

"노도강 너마저"…국평 월세가 315만원, 고액 월세 2.7배 폭증

강북구 미아동에서 전용 84㎡(국평) 월세가 315만원에 거래되는 등 서울 외곽 지역의 고액 월세화가 뚜렷해지고 있습니다. 서울 전체로 보면 월세 200만원 이상 거래가 지난해 67건에서 올해 178건으로 2.7배 폭증했습니다. 강북구는 같은 기간 16건에서 77건으로 4.8배 늘었고, 노원구는 43건에서 81건으로 2배 늘며 월세 700만원 거래까지 나왔습니다. 도봉구도 2.5배 늘어, 지난해에는 없던 300만원대 월세 거래가 새로 등장했습니다. 전문가들은 전세자금대출 금리 상승으로 보증부 월세 선호도가 높아지고, 전세대출 규제 등 정책 요인이 월세화를 가속화하고 있다고 설명했습니다. 실제로 서울 아파트 월세 거래 비중은 69.9%로 역대 최고치를 기록했습니다.

빌라는 주임사로, 아파트는 경매로…토허제 실거주 의무 '구멍'

서울 토지거래허가구역 내 아파트를 매수하면 2년간 실거주 의무가 부과되지만, 시장에서는 이를 피하는 우회 방법이 활용되고 있습니다. 신속통합기획이 추진되는 재개발 예정 빌라를 매수한 뒤 주택임대사업자로 등록하면 실거주 의무 대신 임대료 증액 제한 등의 조건만 지키면서 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 전세를 끼운 사실상의 갭투자 형태로 운영하면서 재개발 완료 후 새 아파트에 입주하는 방식입니다. 국토교통부 관계자는 이런 방식이 "실거주 의무를 유예하는 것으로 볼 수 있다"고 설명했습니다. 법원 경매로 낙찰받는 주택은 토지거래허가 대상에서 제외돼 실거주 의무가 적용되지 않으며, 감정가 대비 낙찰가율이 100% 수준까지 오른 것으로 나타났습니다. 다만 6·27 대책 이후 경락잔금대출 한도가 6억원으로 묶이고 6개월 내 전입 의무가 신설되면서 지방 원정 투자는 어려워졌습니다. 강은현 경매연구소장은 경매 투자자 비중이 과거 70%에서 현재는 실수요자가 대부분으로 바뀌었다고 말했으며, 올해 1~8월 서울 아파트 경매 낙찰자 중 수도권 거주자 비중은 91.5%에 달했습니다.

서울 전세가 상승률 작년의 2배…'문제는 전세'라는 경고

서울 아파트 매매가격이 87주 연속 올라 문재인 정부 시절 최장 기록인 85주 연속 상승을 넘어섰습니다. 올해 10월 1주차 기준 누적 상승률은 8.35%로, 이미 작년 한 해 누적 상승률 8.71%에 근접했습니다. 서울 전세가격도 올해 10월 1주차까지 8.35% 올라, 작년 한 해 상승률 3.68%의 2배를 넘어섰습니다. 반면 강남3구와 용산구는 아파트값이 마이너스로 전환됐으며, 강남구는 주간 상승률이 -0.34%로 전주(-0.56%)보다 하락폭이 줄었습니다. 칼럼은 홍지선 국토교통부 장관이 "전세 감소는 메가 트렌드"라고 밝힌 데 대해, 1인 가구 증가와 전세사기 여파는 비아파트·빌라 시장의 전세 감소 원인일 뿐 아파트 전세 감소와는 직접적 연관이 없다고 지적했습니다. 칼럼은 아파트 전세 감소의 실제 원인으로 입주 물량 부족과 토지거래허가제 등 실거주 중심 규제 정책을 꼽았습니다. 또한 강남 집값의 일시적 하락은 서민 주거 안정과는 무관하며, 전세 매물 실종에 따른 월세 상승과 외곽 아파트값 상승이 더 심각한 문제라고 주장했습니다.

내년 서남권 이주 물량, 입주의 3.4배…임대차 불안 가중

한국부동산원에 따르면 서울 서남권(영등포·강서·양천·구로·금천·동작·관악)은 내년 입주 물량이 1,651가구에 그치는 반면 이주 물량은 5,604가구로, 이주 수요가 입주 물량의 3.4배에 달할 것으로 전망됩니다. 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)도 입주 물량 3,922가구에 비해 이주 물량이 4,604가구로 17.4% 더 많을 것으로 나타났습니다. 반면 동남권(강남·서초·송파·강동)은 입주 물량이 8,046가구로 서울 전체의 48.1%를 차지해 이주 물량 2,922가구의 2.8배에 이르는 등 공급이 넉넉한 것으로 조사됐습니다. 올해 누적 전세가격 상승률은 동북권이 11.44%로 가장 높았고, 서남권 7.50%, 동남권 6.14% 순으로 집계됐습니다. 서울 전체로 보면 내년 입주 물량(16,731가구)이 이주 수요(13,446가구)를 웃돌지만, 공급이 동남권에 쏠리면서 중저가 지역인 서남권·동북권의 임대차 시장 불안이 가중될 것으로 우려됩니다.

'반디클' 결국 버렸다…디에이치 반포124, 20억 로또될까

서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 '디에이치 반포124'(옛 반포 디에이치 클래스트)가 다음 달 분양에 나섭니다. 조합원 투표에서 58%의 지지를 얻어 단지명이 '반디클'에서 디에이치 반포124로 변경됐으며, 현대건설이 시공해 2027년 11월 준공을 목표로 하고 있습니다. 총 5,007가구 중 일반분양은 1,832가구이며, 이 중 전용 84㎡가 전체의 약 74%를 차지합니다. 분양가는 3.3㎡당 9,000만~1억원 수준으로 거론되며, 평당 9,500만원을 적용하면 전용 59㎡는 약 23억7,000만원, 전용 84㎡는 약 32억3,000만원으로 추산됩니다. 인근 신축인 래미안 원베일리 전용 84㎡는 지난 5월 71억5,000만원에 거래됐고, 아크로리버파크 동일 평형은 5~8월 53억~63억원에 거래됐습니다. 조합원 입주권 전용 84㎡는 49억~70억원 수준에서 거래된 것으로 나타났습니다. 전용 84㎡ 예상 분양가가 30억~33억원 수준이라면 인근 신축 아파트와의 가격 차이는 20억원 안팎에 이를 것으로 분석됩니다.

서울 중위 아파트값, 올해 1억1300만원 올라…대출강화에 실수요 몰려

한국부동산원에 따르면 올해 8월 서울 아파트 3분위(중간가격대) 평균 매매가격은 10억8,470만원으로, 지난해 12월 9억7,130만원보다 1억1,339만원(11.67%) 올랐습니다. 8개월간 월평균 약 1,417만원씩 오른 셈이며, 6월 1.56%, 7월 1.68%, 8월 1.61%로 3개월 연속 1%대 상승률을 기록했습니다. 가격대별로 보면 3분위 상승률이 11.67%로 가장 높았고, 2분위 9.65%, 4분위 8.56%, 1분위 6.30%, 5분위(상위) 2.47% 순으로 나타났습니다. 이는 대출 규제가 강화되면서 대출 한도 안에서 집을 사려는 실수요자들이 중간 가격대로 몰린 영향으로 분석됩니다. 반면 다주택자 양도세 중과와 세제개편안으로 고가 아파트 매물이 늘면서, 강남3구 중심의 고가 주택시장은 상대적으로 주춤한 모습을 보였습니다.

'부동산 평탄화'의 착각…집값 좌우할 5대 변수

최근 서울 부동산 시장에서는 강남에서 외곽으로 수요가 옮겨가는 '풍선 효과'가 나타나고 있습니다. 전문가들은 앞으로 집값 방향을 가를 변수로 금리, 대출 규제, 주택 공급, 세금, 수요 이동 등 5가지를 꼽았습니다. 8월 주택담보대출 금리는 4.66%로 7월보다 0.18%p 올랐고, 송승현 도시와경제 대표는 "주담대 금리가 5% 안팎에서 수개월 이어지면 외곽·중저가 지역의 매수세가 둔화될 수 있다"고 전망했습니다. 대출 규제로 15억원 이하 아파트 거래 비중이 5월 72.4%에서 8월 79.9%로 늘었고, 시가 25억원 초과 주택은 최대 2억원만 대출이 가능해 고가주택 수요가 중저가 지역으로 옮겨가고 있습니다. 공급 측면에서는 2030년까지 수도권에 23만가구 이상을 추가 공급하는 목표가 세워졌고, 올해 1~7월 착공 물량은 1만9507가구로 전년 동기보다 44.4% 늘었지만 입주까지는 수년이 걸립니다. 세제 개편으로 고가·비거주 주택의 보유세 부담이 커지면 전세 물량이 줄어 전셋값이 오르고 매매 전환이 늘어나는 악순환이 우려됩니다. 서울 아파트값은 85주 연속 올라 누적 상승률 17.5%를 기록했고, 강북 14개구 중위 매매가격은 처음으로 10억167만원을 넘어섰습니다.

풀어서 올랐나, 조여서 올랐나…서울 집값 뒤흔든 '토허제 딜레마'

서울 전역에 토지거래허가구역이 지정된 2025년 10월부터 2026년 9월까지 1년간 서울 아파트값은 13.4% 오르고 전세금은 9.99% 인상됐습니다. 국회에서는 토허제 효과를 둘러싼 여야 공방이 벌어졌는데, 여당 의원들은 서울시가 규제를 완화하면서 시장에 '잘못된 시그널'을 줘 집값 상승을 자극했다고 주장했습니다. 야당 의원들은 서울 집값 상승과 시장 불안의 근본 원인이 정부의 오락가락하는 부동산 정책과 공급 부족에 있다며, 중앙정부가 책임을 지자체에 떠넘기고 있다고 반박했습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 토허제 연장 가능성을 시사하면서, 강남 3구와 용산구는 집값이 마이너스로 전환됐고 다른 지역도 상승률이 둔화되는 추세라고 설명했습니다. 장관은 이와 함께 주택 공급 '속도전'을 강조하며 공급 확대를 병행하겠다는 입장을 밝혔습니다. 최병천 명지대 교수는 "토허제는 가격 안정 효과가 없고 전월세 가격만 올려 서민의 주거비 부담을 키운다"고 평가했습니다.

전세 뛰면 월세 안정? 공식 깨졌다...서울 아파트 평균 월세 164만원

전세가 오르면 월세는 안정된다는 기존 시장 공식이 깨지면서 서울 아파트 전세와 월세 가격이 함께 오르는 이례적인 흐름이 나타나고 있습니다. 한국부동산원 통계 기준 올해 1~8월 수도권 아파트 임대차 가격 변동률을 보면 서울은 전세 6.7%·월세 6.1%, 경기는 전세 4.5%·월세 4.0%, 인천은 전세 2.9%·월세 2.8% 올랐습니다. 수도권 아파트 월세 거래 비중은 지난해 47.2%에서 올해 52.1%로 늘었고, 서울은 3월부터 매달 월세 거래량이 전세 거래량을 앞지르고 있습니다. 서울 아파트 평균 월세는 올해 1월 150만원에서 8월 164만원으로 올랐으며, 서울 25개 구 가운데 평균 월세가 100만원 이하인 곳은 중랑구 한 곳뿐이었습니다. 지역별 월세 상승률은 노원구가 10.2%로 가장 높았고, 화성 동탄구 9.8%, 수원 영통 7.7%, 용인 기흥 7.3% 순으로 나타났습니다. 전세대출 규제와 실거주 의무 강화로 전세 공급이 줄어든 점이 전월세 동반 상승과 월세화를 가속시킨 원인으로 분석됩니다.

'오늘 분양가가 가장 싸다'…건축비 뛰자 분상제 아파트 청약 경쟁률 1.8배

건축비가 계속 오르면서 "오늘 분양가가 가장 싸다"는 인식이 퍼지고, 분양가상한제가 적용된 단지의 청약 경쟁률이 높아지고 있습니다. 기본형건축비는 지난해 9월 ㎡당 217만4000원에서 올해 9월 232만8000원으로 1년 새 7% 올랐고, 올해 들어서만 3월 2.12%, 7월 0.77%, 9월 4.07% 등 세 차례 인상됐습니다. 철근 가격이 약 18.6% 오르고 간접공사비가 9.77% 상승한 점이 건축비 인상의 주요 요인으로 꼽힙니다. 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 지난 1년간 4544만원에서 6209만원으로 36.6% 올랐고, 인천과 경기도 각각 7.3%, 6.8% 상승했습니다. 분양가상한제가 적용된 단지의 평균 청약 경쟁률은 6.75대 1로, 적용되지 않은 단지(3.68대 1)보다 약 1.8배 높았습니다. 세종과 김포의 분양가상한제 적용 사업은 각각 17.71대 1, 9.18대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

15억 이하도 주담대 더 조이자?…과녁 틀린 LH 사장의 훈수

이성훈 LH 사장이 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도를 현행 6억원보다 더 낮춰야 한다고 주장했습니다. 주택 공급에는 수년이 걸리기 때문에 그 기간 동안 대출을 조여 수요를 관리해야 한다는 것이 주장의 근거였습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 이 발언을 "가계부채 차원에서 한 원론적인 말"이라고 평가하며, 대출 규제는 국토부 단독 사항이 아니라 금융위원회·세제 당국과 함께 협의해야 할 문제라고 선을 그었습니다. LH 내부에서도 대출 규제가 LH의 고유 업무가 아닌 데다 사전에 충분히 협의되지 않은 발언이라며 당혹스럽다는 반응이 나왔습니다. 매매시장만 규제로 억누르고 공급 부족을 그대로 둘 경우, 임대시장으로 수요가 몰려 전셋값과 월세가 함께 오르는 부작용이 생길 수 있다는 지적도 제기됐습니다. 무주택자의 대출 의존도를 간과한 발언이라는 비판도 함께 나왔습니다.

15억 이하도 주담대 더 조이자?…과녁 틀린 LH 사장의 훈수

이성훈 LH 사장이 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도를 현행 6억원보다 더 낮출 필요가 있다고 발언했습니다. 현행 6억원 한도는 지난 10·15 대책에서 서민·중산층 실수요자를 보호하기 위해 설정된 금액입니다. LH가 공공주택 공급 기관일 뿐 금융정책을 설계·집행하는 기관이 아니라는 점에서 적절성 논란이 제기됐습니다. 대출 의존도가 높은 무주택 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워지고 현금 보유 계층 중심으로 시장이 재편될 수 있다는 우려도 나옵니다. 홍지선 국토교통부 장관은 이에 대해 "가계부채 차원에서 한 원론적인 말"이라며 "금융위원회와 세제 당국과도 같이 협의해야 한다"고 밝혔습니다. 한편 서울 등록임대주택 41만가구 중 23만가구가 2030년까지 의무임대 기간이 끝나며, 이 중 아파트 약 3만7000가구는 2026~2028년 사이 종료될 예정입니다.

서울 집값 87주 연속 상승…국민평형 분양가도 20억원 돌파

한국부동산원 통계에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.12% 올라 지난해 2월 이후 87주 연속 상승을 이어갔습니다. 올해 누적 상승률은 8.31%를 기록했습니다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 신규 분양가는 9월 평균 20억63만원으로, 지난해 같은 달(16억2849만원)보다 22.85% 올라 처음으로 20억원을 넘어섰습니다. 전용 59㎡ 분양가도 15억9343만원으로 1년 전보다 31.49% 상승했습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 성북구와 은평구의 전용 59㎡ 아파트 중 15억원을 넘는 거래가 올해 20건 나왔는데, 지난해에는 이런 사례가 없었습니다. 지역별로는 강남·서초·송파가 9주 연속 하락한 반면, 서대문·강북·금천·관악 등 비강남권은 서울 평균을 웃도는 상승률을 보였습니다. 전세가격도 전주 대비 0.16% 올라 올해 누적 상승률 8.35%로 매매가격 상승률을 앞질렀습니다.

전셋값 8.18%↑…매매 상승률 바짝 추격

올해 들어 9월까지 서울 아파트 전셋값은 8.18% 올라 매매가격 상승률 8.19%와 거의 비슷한 수준을 보였습니다. 8월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3662만원으로, 2년 전보다 14.9% 상승했습니다. 입주 물량은 지난해 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 31.9% 줄어들 것으로 전망됩니다. 계약갱신청구권 활용이 늘고 전세의 월세 전환이 이어지면서 순수 전세 물건 자체도 줄어들고 있는 것으로 나타났습니다. 상승세는 그동안 강남·서초 중심이었다가 성북·노원·도봉·강북 등 동북권으로 확산되는 양상을 보였습니다. 성북·노원구는 12%대, 도봉·강북구는 10% 안팎의 전셋값 상승률을 기록했고, 강북권 전용 84㎡ 아파트는 9억~12억원대에 거래되고 있습니다.

'동탄·과천·안양도 20억 찍더니' 경기 고가주택 1년 새 5만→10만가구

경기도 내 공시가격 12억원 초과 주택이 지난해 5만2268가구에서 올해 10만516가구로 1년 새 92.3% 늘었습니다. 증가분 4만8248가구의 98.9%가 수원·성남·안양·광명·과천·구리·의왕·하남·용인·화성 등 상위 10개 시에 집중됐습니다. 성남은 3만4115가구에서 6만8302가구로 100.2% 늘었고, 안양은 79가구에서 690가구로 8.7배 급증했습니다. 광명은 70가구에서 359가구로 5배, 과천은 1만2608가구에서 2만1169가구로 67.9% 증가했습니다. 대표적으로 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 올해 6월 22억2500만원에 거래되며 20억원을 돌파했습니다. 공시가격 현실화율은 지난해와 올해 모두 69%로 적용돼, 공시가격 12억원은 시세 약 17억4000만원 수준에 해당합니다.

집 있는 사람도, 없는 사람도 갇혔다…서울 덮친 '주거 포비아'

서울 아파트값이 87주 연속 오르면서 집을 가진 사람과 없는 사람 모두가 불안을 느끼는 이른바 '주거 포비아' 현상이 나타나고 있습니다. 토지거래허가구역 규제로 유주택자들도 다른 주택으로 옮기기 어려워져 이동의 자유가 제한되고 있습니다. 무주택자는 집값과 전월세 비용이 함께 오르면서 주거비 부담이 커지고, 현재 거주지에서 밀려날 우려까지 하고 있습니다. 노원구 중계건영3차 월세는 6년간 1.5배, 마포래미안푸르지오는 2배 올랐지만, 같은 기간 근로자 월평균 실질임금 증가액은 8만6000원에 그쳤습니다. 10월 5일 기준 서울 아파트 전세 매물은 약 1만9000건, 월세 매물은 약 1만6000건으로 매물 부족도 심각한 상태입니다.

서울 아파트 거래 얼어붙자 30대 매수 비중 42%로 '껑충'

한국부동산원 매입자 연령대별 아파트 매매거래현황에 따르면, 8월 서울 아파트 거래는 4589건으로 7월(6564건) 대비 30.1% 감소했습니다. 거래량이 전반적으로 줄어든 가운데 30대 매수 비중은 7월 37.8%에서 8월 42.2%로 4.4%포인트 올랐습니다. 실제로는 30대 매수도 22.0% 줄었지만, 40대 매수가 37.3%나 급감하면서 상대적으로 30대 비중이 커진 것으로 나타났습니다. 생애 첫 매수가 많은 30대와 달리 갈아타기 비중이 높은 40대는 대출 규제와 세금 부담 우려가 겹치면서 고가주택으로의 갈아타기를 멈춘 것으로 분석됩니다. 30대는 상대적으로 세제개편안의 영향이 적은 중저가 아파트를 중심으로 매수를 이어간 것으로 풀이됩니다. 올해 1~8월 누적 거래 비중이 높은 지역은 노원(13.0%)을 비롯해 강서, 강동, 송파, 구로 등 외곽 지역이 주를 이뤘습니다.

집값 안정 '기다림' 요구한 대통령, 정책 전환 요구한 야권

이재명 대통령은 부동산 문제처럼 수십 년간 쌓인 구조적 문제는 단기 처방으로 금세 좋아지기 어렵다며 시간이 필요하다고 밝혔습니다. 해법으로는 공급 확대, 대출 조정, 세제 개혁을 제시했습니다. 반면 장동혁 국민의힘 대표는 "결과는 이미 나와 있지 않은가"라며 서울 아파트값 86주 연속 상승을 지적하고, 전월세 부담 증가를 거론하며 정책 전환을 요구했습니다. 오세훈 서울시장도 조합설립부터 착공까지 평균 10년 이상 걸린다는 점을 들어 현 정부의 공급 성과 평가에 의문을 제기하고, 서울시의 정비사업 복원 역할을 강조했습니다. 실제 통계로는 9월 28일 기준 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.09% 올라, 상승폭이 0.29%에서 0.09%까지 5주 연속 줄어든 것으로 나타났습니다. 지역별로는 강남·서초 등 일부가 하락한 반면 서대문·동대문 등은 상승하는 등 지역별 온도차도 확인됐습니다.

전세 찾아보니 없고, 월세 봤더니 164만원?

국토교통부에 따르면 지난 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만1000원으로, 1년 전보다 약 14% 올랐습니다. 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52.3%로, 처음으로 전세 비중을 넘어섰습니다. 월세 비중은 2017년 33%에서 지난해 44%로 늘었고, 올해 들어 절반을 넘기며 9년 새 꾸준히 확대되는 추세를 보이고 있습니다. 전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 세입자들이 전세 대신 월세나 반전세를 선택하는 경우가 늘어난 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 이는 전세 공급 부족이 임차인의 주거비 구조 자체를 월세 중심으로 바꿔놓고 있음을 보여주는 수치입니다.

마포 국평 32억 육박…강남 재건축단지 턱밑 추격

마포구 공덕동 '마포자이힐스테이트 라첼스' 84㎡ 입주권이 지난달 11일 31억8000만원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 올해 2월 30억6000만원이던 가격이 7개월 만에 다시 오른 것으로, 2024년 분양 당시 16억~17억원대였던 분양가 대비로는 약 2배 수준입니다. 상승률로 보면 마포구는 올해 누적 8.37% 오른 반면 강남구는 같은 기간 0.26% 내렸습니다. 9월 넷째 주 기준으로도 마포는 주간 0.08% 상승했지만 강남은 0.56% 하락해 흐름이 엇갈렸습니다. 같은 시기 강남 주요 재건축 단지는 개포주공6단지 83㎡가 32억5000만원, 은마아파트 76㎡가 31억3000만원, 도곡렉슬 84㎡가 35억7000만원에 거래돼 마포 신고가와 가격대가 맞붙었습니다. 전문가들은 마포나 용산이 강남의 대체지가 될 수 있는 가격대까지 올라왔다고 평가하고 있습니다.

[국감] 이형일 "집값 상승 엄중히 봐…주택 공급에 정책 역량 집중"

이형일 경제부총리는 국정감사에서 서울 아파트값 86주 연속 상승 현상을 두고 "집값 상승을 무겁게 받아들이고 있다"고 밝혔습니다. 다만 외곽 지역의 상승 폭이 최근 줄어드는 추세라고 덧붙이면서도, 추이를 계속 지켜봐야 한다는 입장을 보였습니다. 정책의 최종 목표는 국민의 주거안정이라고 밝히고, 앞으로도 주택 공급 확대에 정책 역량을 집중하겠다고 강조했습니다. 구체적으로는 2026년 1~8월 서울의 인허가·착공이 전년 동기 대비 40% 늘었다고 설명했습니다. 공적 주택 119만호 공급 계획을 추진 중이며, 이 중 77%를 수도권에 집중 공급할 계획이라고 밝혔습니다. 종합부동산세 등 부동산세제 개편안에 대해서는 영향을 받는 대상에 대한 설명이 부족했다는 점을 인정하고, 국민과의 소통을 강화하겠다고 약속했습니다.

서울 아파트 거래 80%는 '15억 이하'

8월 세제개편안 이후 서울에서 거래된 아파트 5473건 중 4321건(79%)이 15억원 이하로 집계됐습니다. 이는 전년 동기 73.3%보다 5.7%포인트 높아진 수치입니다. 가격대별로는 6억원 이하 비중이 17.0%에서 25.1%로 8.1%포인트 늘며 상승폭이 가장 컸고, 15억~25억원은 18.4%에서 15.3%로, 25억원 초과는 8.3%에서 5.8%로 줄었습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 세제개편안이 '중저가 실수요자에게 집을 사도 된다는 신호'를 줬다고 분석했습니다. 전세 매물 부족으로 실제 구매로 전환하는 사례가 늘고 있으며, 30대 고소득 맞벌이 부부의 주택 수요도 여전히 강한 것으로 나타났습니다. 지역별로는 강남·서초구 아파트값이 각각 0.56%, 0.33% 하락한 반면 서대문구와 노원구는 각각 0.41%, 0.34% 오르며 온도차를 보였습니다.

이재명 대통령 "부동산 폭탄 돌리기 끝내야"...집값 불안 원인은 '공급 부족'

이재명 대통령이 5일 X(구 트위터)에 강남3구 아파트 매물 관련 기사를 공유하며 부동산 안정화 방안을 밝혔습니다. 대통령은 "지금 당장 힘들더라도 대한민국이 부동산 폭탄 돌리기 끝에 잃어버린 30년을 맞게 할 수는 없다"고 적었습니다. 집값 불안의 단기 원인으로는 2022~2025년 서울 중심 주택 인허가 급감에 따른 공급 물량 감소를 지목했습니다. 구조적 원인으로는 수도권 집중, 주택투기를 조장하는 과도한 가계대출, 불공정한 세제를 들었습니다. 대책으로는 최근 늘어난 인허가·착공을 바탕으로 신규 택지 개발과 기존 부지의 주거용 전환을 추진하고, 초과세수를 활용해 청년·중산층 대상 공공 장기임대주택을 대량 공급하겠다고 밝혔습니다. 행정기관·공기업의 지방 이전과 메가·시드 프로젝트를 통한 수도권 집중 완화도 함께 제시했습니다.

"서울 집값 86주 상승은 참사"...국민의힘, 이 정부 비판

서울 아파트 매매가격이 86주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 세웠다는 통계가 나왔습니다. 누적 상승률은 17%를 넘어 문재인 정부 시절의 두 배를 초과한 것으로 집계됐습니다. 국민의힘 박성훈 수석대변인은 이를 두고 현 정부의 부동산 정책을 '실패한 규제 만능주의'로 규정하며 정책 전환을 촉구했습니다. 박 대변인은 "서울 중심부 집값 급등이 외곽과 경기 남부로 번지며 주거 취약계층의 주거 사다리를 걷어차고 있다"고 주장했습니다. 또 "실거주 의무와 무차별 대출 규제에 가로막혀 전세 매물마저 자취를 감췄다"며 세금으로 수요를 누르는 정책이 서민과 청년에게 피해를 준다고 지적했습니다. 국민의힘은 해결책으로 도시 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대를 제시했습니다.

인센티브 확대에 사업성 높아져...건설사도 공공 재개발 '눈독'

과거 공공분양 아파트는 분양가·공사비 제한으로 민간 아파트보다 시공 품질이 떨어진다는 평가를 받았지만, 최근에는 규제 완화와 각종 인센티브로 고급화가 가능해졌다는 평가가 나옵니다. 공공정비사업은 민간 사업 대비 1.2~1.4배의 용적률 인센티브를 받고, 분양가 상한제가 적용되지 않아 시세 수준의 일반분양이 가능합니다. 사업기간도 일반 정비사업보다 약 2년 단축되고, 민간 재개발과 달리 시공사 보증이 필요 없어 금융 부담도 적습니다. 한화건설부문은 서울 성북구 석관동 가로주택정비사업 1-1, 1-7, 1-2구역을 수주해 세 구역을 합쳐 약 1700가구 규모의 '한화포레나' 타운을 조성할 예정입니다. 두산건설은 신림동 가로주택정비사업과 부천 도심 공공주택 복합사업을 수주해 '위브 더 제니스' 브랜드를 적용하기로 했습니다. 일부 단지에서는 펜트하우스와 대형 커뮤니티 시설이 계획되고, LH 브랜드 대신 래미안·자이 등 민간 브랜드를 쓸 수 있어 주민 만족도도 높아지고 있습니다.

강남 집값 '10억' 뚝 떨어졌는데...서울 아파트 산 사람들, 세제개편안에...

8·3 세제개편안 이후 서울 아파트 거래의 79%가 15억원 이하 구간에 집중되는 양극화가 심화됐습니다. 6억원 이하 거래 비중은 8월 기준 17.0%에서 25.0%로 늘어 4건 중 1건에 달했습니다. 15억원 이하 거래 비중은 10·15 대책 이전 73.3%에서 대책 이후 76.8%, 세제개편안 이후 79%로 단계적으로 높아졌습니다. 반면 25억원 초과 주택 거래는 8.3%에서 5.8%로 줄어, 주택담보대출 한도 규제로 자기자금 부담이 커진 영향으로 분석됩니다. 전월세난에 지친 무주택자들이 생애최초 주택구입자금 등 연 3%대 저리 정책대출을 활용하면서 중저가 시장 중심의 거래가 확대되는 모습입니다. 강남·서초는 8주 연속 하락세를 보이며 일부 급매물은 최고가 대비 10억원 이상 내렸고, 노원·도봉·강북 등 상대적 저가지역은 상승세를 이어가고 있습니다.

전월세 뛰자 '생존매수'...서울 외곽 집값 상승 어디까지

서울 전월세 시장의 임대료 부담이 커지면서 매매 수요로 이어지는 '생존매수' 현상이 나타나고 있습니다. 서울 아파트 월세는 2년간 24.3% 올라 132만원에서 164만1000원이 됐고, 전세는 14.9% 올라 8월 기준 평균 6억3662만원을 기록했습니다. 부동산 중개 플랫폼 아실에 따르면 4일 기준 서울 아파트 전세·월세 매물은 1년 전보다 각각 16.8%, 14.7% 줄었습니다. 토지거래허가구역 확대, 실거주 중심 대출 규제 강화, 세제 개편 등이 임대 매물 감소에 영향을 준 것으로 분석됩니다. 올해 서울 아파트 착공은 전년보다 41.1% 늘었지만 완공까지 통상 2~3년이 걸려 공급 부족은 한동안 이어질 전망이며, 4분기 입주 물량은 전년 대비 50.6% 줄어들 것으로 집계됐습니다. 임대료 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 주택담보대출 규제 기준인 15억원 이하 서울 외곽 중저가 아파트로 눈을 돌리면서 매수세가 몰리고 있습니다.

잔금 전 전세보증 가입여부 확인 가능해진다

주택도시보증공사(HUG)가 10월 30일부터 전세보증 사전한도심사 제도를 도입합니다. 기존에는 임차인이 이사와 잔금 지급을 마친 뒤에야 보증 심사가 이뤄졌지만, 앞으로는 이사 전에 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있게 됩니다. 적용 대상은 보증금 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 주택이며, 계약금은 전세보증금의 5% 이상, 계약기간은 1년 이상이어야 합니다. 사전심사에서는 주택가격 변동 위험, 임대인의 보증보험 가입 제한 여부, 경매신청·신탁등기 등 권리침해 여부를 들여다보며, 신청 대상은 구분등기된 아파트와 주거용 오피스텔, 연립·다세대주택입니다. 지난 1일부터는 HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 보증 3사의 통합 시스템이 구축돼, 한 기관에서 전세보증금을 반환하지 않은 임대인의 물건은 다른 기관에서도 보증이 거절됩니다. HUG 관계자는 "전세를 들어간 이후에 보증보험을 받을 수 없는 상황을 방지하고자 하는 것이 가장 큰 목적"이라고 설명했습니다.

'붕어빵' 모은 돈으로 갭투자 대박?…김구라 아들의 남다른 재테크 비결

방송인 김구라의 아들이자 래퍼인 그리(김동현)가 어린 시절 예능 활동으로 모은 수익을 부동산에 투자해 눈에 띄는 수익을 거둔 사례가 알려졌습니다. 그리는 과거 예능 프로그램 '붕어빵'에 4~5년가량 출연해 얻은 수익을 활용했다고 밝혔습니다. 투자 대상은 경기 구리시의 한 아파트로, 매입 당시 미분양 상태였습니다. 현금 2억5000만원에 전세보증금(임대차 보증금)을 더하는 전형적인 갭투자 방식으로 소유권을 취득했습니다. 매입 이후 인근 재개발 구역 지정과 정비사업 시공사 선정 등 개발 호재가 이어지며 해당 아파트의 기대 시세는 약 10억원까지 올라, 실투자금 대비 약 4배 수준으로 평가됩니다. 업계는 이를 아역 활동 수익을 조기에 실물자산으로 전환하고 레버리지를 활용한 사례로 평가하면서도, 정비사업 추진 속도와 부동산 경기 변동에 따라 수익이 달라질 수 있다고 지적했습니다.

하석진, 17억에 산 아파트 40억 넘었다…서울 86주째 상승세

배우 하석진이 2013년 서울 강남구 청담동 청담자이 아파트에서 전세로 거주를 시작한 뒤, 이후 같은 단지의 119㎡ 상층부 가구를 매입한 사례가 눈길을 끌고 있습니다. 당시 매입가는 17억원이었는데, 현재 시세는 41억5000만원까지 올랐고 일부 거래는 50억원을 넘어선 것으로 전해졌습니다. 약 10년 만에 30억원에 가까운 시세 차익을 낸 셈입니다. 이 가구는 거실과 침실에서 한강을 조망할 수 있는 로열층으로 소개됐습니다. 한편 서울 아파트값은 작년 2월 첫째 주부터 이어진 상승세가 86주째 지속되며, 2020년 6월부터 2022년 1월까지의 종전 최장 기록인 85주를 넘어섰습니다. 다만 9월 넷째 주 상승폭은 전주 대비 0.04%포인트 줄며 5주 연속 둔화돼, 보합권에 가까워지고 있는 모습입니다.

"동탄·광교 국평 30억, 근거 없는 얘기 아니다" 삼전닉스 성과급 주목

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원이 '헤럴드머니페스타 2026' 강연에서 경기 동남권 집값 전망을 제시했습니다. 윤 위원은 동탄·광교 대장 아파트의 국민평형(전용 84㎡ 안팎)이 30억원을 넘어설 수 있다는 전망이 "근거 없는 이야기가 아니다"라고 평가했습니다. 그 배경으로 삼성전자·SK하이닉스 임직원들의 성과급과 직주근접 수요가 동남권 집값을 끌어올릴 수 있다는 점을 들었습니다. 자금 흐름 분석에 따르면 4월 말 기준 예금·부동산에서 증시로 약 694조원이 이동했고, 1~7월에는 증시에서 주택으로 8조334억원이 되돌아왔습니다. 이를 근거로 윤 위원은 "주택 시장으로 들어올 수 있는 자금이 아직도 많이 남아있다"고 설명했습니다. 투자 조언으로는 1주택자에게 내년 2~3분기 중 갈아타기를 권했고, 무주택자에게는 영끌매수를 지양하고 합리적인 주거소비 기준을 세울 것을 제안했습니다.

5주 연속 꺾인 서울 아파트 매수심리…강남은 '팔자', 강북은 '사자'

서울 아파트 매수심리가 5주 연속 꺾이고 있지만, 권역별로 온도차가 뚜렷합니다. 한국부동산원이 2일 발표한 9월 4주차 매매수급지수는 111.3으로, 강남·서초·송파·강동구가 속한 동남권은 99.1로 기준선(100) 아래로 떨어져 4주 연속 하락세를 이어갔습니다. 강남구는 0.56% 내려 7년 8개월 만에 최대 낙폭을 기록했습니다. 반면 서대문구(0.41%), 동대문·성북구(각 0.36%), 노원구(0.34%) 등 강북권은 상승세를 유지했고, 동북권 매매수급지수는 118.6으로 서울 5개 권역 중 가장 높았습니다. 세제 개편과 대출 규제로 15억~25억원 고가 주택의 대출한도가 4억원으로 제한되면서 매수 부담이 커졌고, 강남권에 매물이 쌓이는 사이 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북권으로 수요가 옮겨가는 모습입니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "최근 서울 주택시장은 지역과 가격대에 따라 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있다"고 분석했습니다.

미래가치 견인하는 핵심 요인 '교통망'…수혜 단지에 수요 몰려

광역교통망 확충이 수도권 신규 분양 단지의 청약 성적과 매매가격을 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 인천 더샵 송도그란테르는 1순위 평균 17.7대 1, 동탄의 e편한세상 동탄역 어반원은 12.68대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 평택 지제역 더샵 센트럴시티 84㎡는 지난 3월 8억원에서 7월 9억1000만원으로 넉 달 만에 약 1억원 올랐습니다. 업계 관계자는 "교통 호재는 계획 단계부터 착공, 개통에 이르기까지 단계별로 집값에 기대감이 선반영되는 특성이 있다"고 설명했습니다. GTX를 비롯한 철도·트램 등 교통 인프라가 계획되거나 추진 중인 지역을 중심으로 수요가 몰리는 흐름입니다. 하반기에는 포스코이앤씨의 더샵 오산역아크시티, KCC건설의 향남역 그로브 스위첸 등 교통 호재를 낀 단지들의 분양이 예정돼 있습니다.

'즉시공급' 빌라 늘려 급한불 끄고…민간 장기임대로 안전판 마련해야

서울 전월세 매물이 줄면서 임대차 시장의 불안정성이 커지는 가운데, 연립·다세대·도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트 공급 확대가 시급한 과제로 꼽힙니다. 올해 8월 기준 비아파트 인허가와 착공은 2022년 대비 각각 76.5%, 78.1% 급감했습니다. 지난해 비아파트 인허가는 3만3061가구로 전년보다 11.4% 줄었고, 신청 물량 28만8317가구 중 실제 착공으로 이어진 것은 1만4195가구에 그쳤습니다. 공급 급감의 배경에는 전세사기 여파와 주택가격 하락 우려, 높은 토지비·공사비 부담이 자리합니다. 정부는 2026~2027년 4만1000가구, 2030년까지 11만가구 공급을 목표로 LH의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 올리고, 초기 자금 부담을 토지비의 10% 수준으로 낮추는 등 금융 지원을 강화하고 있습니다. 김인만 연구소장은 "금융과 규제를 함께 개선해 민간이 다시 사업에 나설 수 있는 환경을 만드는 것이 우선"이라며 기업형 장기임대와 리츠 활성화로 안정적 임대 공급 기반을 구축해야 한다고 조언했습니다.

신도시보다 먼저 오른 원도심…부산 연제구, 신축 아파트값 상승률 1위

부산 연제구의 신축 아파트값이 2024~2025년 2년간 15.52% 올라 부산 16개 구·군 가운데 상승률 1위를 기록했습니다. 이는 같은 기간 부산 평균 상승률(7.98%)의 약 1.95배에 달하는 수치입니다. 개별 단지로 보면 거제동 '레이카운티'가 23.2%, 해운대구 '해운대 힐스테이트 위브'는 30.7% 올랐습니다. 인구가 줄고 있는 부산에서 연제구는 예외적으로 2016~2025년 10년간 인구가 20만7268명에서 21만1727명으로 4459명 늘었습니다. 부산시청·법원·검찰 등 행정·사법 기능이 집적된 데다 신축 공급과 재개발·재건축이 동시에 진행되는 점이 배경으로 꼽히며, GS건설은 연제구에 '연제갤러리자이'(499가구) 분양을 앞두고 있습니다. 업계는 "연제구는 부산의 행정·법조 기능이 집적된 데다 교통과 생활 인프라까지 갖춰져 있어 주거 수요가 유입될 수 있는 기반이 탄탄한 지역"이라고 평가했습니다.

서울 집값 86주 역대 최장 상승…강남·용산은 동반 약세

서울 아파트값이 9월 4주차 0.09% 올라 86주 연속 상승을 기록, 문재인 정부 시절 세운 종전 최장 기록(85주)을 넘어섰습니다. 다만 상승폭은 8월 말 0.29%에서 9월 말 0.09%로 크게 둔화됐습니다. 강남구가 0.56%, 서초구가 0.33%, 송파구가 0.19% 각각 떨어졌고, 용산구도 이번에 처음으로 하락 전환했습니다. 올해 2~7월 30대의 서울 주택 매수 자금 중 은행 대출이 차지하는 비중은 40.1%로 집계됐습니다. 이성훈 LH 사장은 15억원 이하 주택에 적용되는 주택담보대출 한도 6억원을 추가로 낮추는 방안을 제시했으나, 정부 차원의 공식 정책 조율로 이어지지는 않았습니다. 전문가들은 이자 부담 증가와 대출 규제, 추가 금리 인상 가능성 등을 들어 연말까지 서울 집값 상승폭이 0%대 근처로 낮아지거나 하락 전환할 수 있다고 내다봤습니다.

86주째 상승…서울 집값, 文정부 기록 넘어

서울 아파트값이 86주 연속 상승하며 문재인 정부 시절 기록한 85주(2020년 6월~2022년 1월)를 넘어섰습니다. 지난해 2월 첫째 주 이후 단 한 번의 하락 없이 오른 결과로, 누적 상승률은 17.6%로 과거 85주 상승기(7.7%)의 두 배를 넘습니다. 다만 이번 주 상승폭은 0.09%로 8월 다섯째 주부터 5주 연속 둔화하는 흐름입니다. 강남구(-0.56%)·서초구(-0.33%)·송파구(-0.19%) 등 강남3구는 세제 개편에 따른 보유세·양도세 부담으로 하락했고, 강남구는 7년8개월 만에 최대 낙폭을 기록했습니다. 반면 서대문구(0.41%), 동대문·성북·노원구(각 0.36%) 등 중저가 지역은 강세를 이어가며 강북·강남 격차가 2012년 8월 이후 최대 수준인 0.28%포인트로 벌어졌습니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 전·월세 매물 감소로 실수요자가 매매로 밀려나는 구조라며, 2030세대 대기 수요가 두터운 중저가 지역·경기 남부의 강세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 내다봤습니다.

서울 아파트값 역대 최장 상승했지만…강남發 조정 확산하나

서울 아파트값이 86주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 썼습니다. 지난해 2월부터 올해 9월까지 누적 16.22% 상승했고, 성동구(24.91%)와 송파구(23.86%)가 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 이번 상승장은 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청) 토지거래허가구역 해제 이후 본격화됐고, 이후 강남·서초·송파·용산 등 규제지역이 상승을 주도해왔습니다. 그러나 8월 세제 개편안 발표 이후 흐름이 바뀌어 강남구·서초구는 8주 연속 하락 중이고 송파구·용산구도 뒤를 따르고 있으며, 서울 전체 상승폭도 0.29%에서 0.09%로 크게 둔화했습니다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 고가 아파트 보유자의 세 부담으로 추가 하락 가능성이 있지만, 10억원대 실수요 매물은 상승세를 이어갈 수 있다고 분석했습니다. 향후 변수로는 금리 인상 여부가 꼽히며, 반도체·주식시장 호황에 따른 유동성 증가와 전세 감소에 따른 매매 수요 증가가 시장을 떠받치는 요인으로 지목됩니다.

전세는 사라질 것인가②…전세 줄고 월세 늘고, 1억 전환에 연 100만원

전국 주택 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 빠르게 늘고 있습니다. 올해 1~7월 월세 거래 비중은 68.3%로, 2022년 51.5%에서 2025년 61.8%를 거쳐 계속 높아지는 추세입니다. 7월만 보면 전세 거래는 22.3% 줄었지만 월세 거래 감소폭은 8.6%에 그쳐, 전세에서 월세로의 이동이 뚜렷합니다. 서울 아파트 전세보증금은 2년간 8268만원(14.9%), 월세는 32만1000원(24.3%) 각각 올랐습니다. 국회입법조사처 분석에 따르면 전세보증금 1억원을 월세로 전환하면 세입자의 연간 추가 부담이 약 100만원에 달하고, 3억원을 전환할 경우에는 연 300만원까지 늘어납니다. 월세는 매달 고정 지출이 발생해 가처분소득 중 주거비 비중을 높이고 저축·내 집 마련 자금 축적 속도를 늦추는데, 보증금과 월세를 함께 부담하는 반전세 가구도 늘고 있어 전문가들은 월세 전환 비용을 완충할 정책 마련이 필요하다고 지적했습니다.

'노 브레이크' 서울 집값…역대 최장 86주 상승

서울 아파트값이 86주 연속 상승하며 문재인 정부 당시 기록(2020년 6월~2022년 1월, 85주)을 넘어섰습니다. 9월 28일 기준 주간 상승률은 0.09%로 전주(0.13%) 대비 축소됐고, 8월 다섯째 주 이후 5주 연속 상승폭이 줄어드는 둔화 흐름이 이어지고 있습니다. 강남3구는 세제 개편에 따른 보유세·양도세 부담으로 직격탄을 맞아 강남구 -0.56%(압구정·대치동 중심), 서초구 -0.33%, 송파구 -0.19%(잠실·방이동 위주)를 각각 기록했습니다. 성북구·동대문구(0.36%), 중랑구(0.25%), 강서·도봉구(0.23%) 등 외곽 지역도 상승폭이 축소됐지만, 전월세 물건 부족으로 중저가 지역이 상승을 견인하는 '평탄화' 현상은 계속되고 있습니다. 한국부동산원은 대단지·역세권 중소형 아파트 중심으로 상승 계약이 이어지는 가운데 일부 지역에서는 하향 조정 거래도 섞이며 혼조세를 보이고 있다고 설명했습니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원과 명지대 황종규 교수는 매물 부족과 서울 선호 현상으로 중저가 지역 강세가 이어질 것으로 봤고, 신한 양지영 전문위원은 일시적 하락이 있더라도 반짝 조정에 그칠 가능성이 크다고 전망했습니다.

변화 대신 '실행'에 방점…부동산 정상화·3대 메가프로젝트 고삐죈다

이재명 대통령이 정책실장에 하준경 교수를 발탁하면서 경제정책 기조가 '변화'에서 '실행력 강화'로 전환되는 모습입니다. 이 대통령은 경제가 어느 정도 안정됐다고 보고 이제는 사회정책 분야에 각별한 관심을 기울여야 한다고 강조했습니다. 하준경 정책실장은 대통령의 '부동산시장 정상화' 구상을 이론적으로 뒷받침해온 인물로, 그의 발탁에 따라 부동산 금융 규제와 보유세 강화 기조가 더 일관되게 추진될 것으로 예상됩니다. 지난해 6월부터 시행 중인 수도권·규제지역 주택담보대출 6억원 한도 제한을 유지하면서, 공급 측에서는 금융 공급을 확대하는 양면 정책이 이어질 전망입니다. 반도체·AI 데이터센터·피지컬 AI를 3대 메가프로젝트로 추진하며, 국토교통부 2차관이 도로·철도·물류 등 관련 인프라 구축을 지원합니다. 정부는 집권 2기 핵심 사회정책으로 주거·일자리·서민금융을 제시하며 경제성장의 성과가 서민·중산층 생활 개선으로 이어지도록 하겠다는 방침입니다.

반포·개포 5~6억 '뚝'…강남3구 아파트 하락 거래 속출

고가주택 세제 개편안 발표 이후 서울 강남권 아파트에서 직전 거래보다 수억원 낮은 가격의 매매가 잇따르고 있습니다. 강남구 아파트값은 0.42%, 서초구는 0.37% 내리며 두 곳 모두 6주 연속 하락했습니다. 같은 기간 서울 전체는 0.13% 올랐습니다. 개포주공7단지 73㎡는 지난 4월 37억5000만원에서 9월 31억원으로 6억5000만원 낮아진 가격에 거래됐습니다. 반포 래미안퍼스티지 84㎡는 6월 54억5000만원에서 9월 49억원으로, 신반포2차 68㎡는 6월 41억6000만원에서 9월 36억원으로 각각 5억원 넘게 떨어졌습니다. 세제 개편 이후 매도 물량은 늘어난 반면, 대출 규제와 금리 인상으로 매수 수요가 줄면서 급매 거래가 나타나고 있다는 분석입니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 수요 감소로 전체 거래가 줄면서 가격 하락이 나타난 것이라고 설명했습니다. 다만 서 교수는 강남권 아파트 가격이 급격하게 하락할 가능성은 낮다고 평가했습니다.

금리 0.25%p 더 오르면…6개월 뒤 아파트값 1.2% 하락

국토연구원은 29일 주택시장 변동성 분석 보고서를 통해 금리 상승기에 기준금리가 오르면 아파트값이 더 크게 반응한다는 분석을 내놨습니다. 연구진은 2006년 1월부터 2026년 7월까지 금리와 아파트 매매가격의 움직임을 분석해 금리 상승기와 하락기를 비교했습니다. 금리가 오르는 시기에 기준금리를 0.25%포인트 올리면 전국 아파트값은 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 하락하는 것으로 나타났습니다. 상승기와 하락기를 구분하지 않은 전체 기간 기준으로는 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2% 하락했습니다. 서울 주택 매입자금 가운데 금융기관 대출이 차지하는 비중은 2021~2022년 15.7%에서 올해 1~4월 23.6%로 높아졌습니다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리의 변화를 지속적으로 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.

'입주 줄고 이주는 늘고'…서울 전월세대란 오나

신규 입주 물량은 줄어드는 반면 대규모 정비사업 이주 수요는 늘면서 서울 아파트 전세시장의 수급 불균형 우려가 커지고 있습니다. KB부동산에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억2253만원으로 역대 최고치를 기록했고, 한 달 새 1075만원 올랐습니다. 부동산R114 기준 서울 입주 물량은 올해 2만6951가구로 지난해보다 27.4% 줄었고, 내년에는 1만7012가구로 36.9% 더 감소할 전망입니다. 아실 집계로 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9569건으로, 지난해 같은 날(2만4099건)보다 18.8% 적습니다. 올해 상반기 전국 주택 임대차 거래에서 월세 비중은 68.4%로 1년 전보다 7.0%포인트 높아졌습니다. 은마아파트(4424가구), 개포주공6·7단지(1960가구)가 내년 이주를 목표로 하고 있으며, 서울시는 2026~2028년 85곳 8만5000가구의 재개발·재건축 착공을 계획하고 있습니다.

비어가는 지식산업센터…제조업 AX 거점 활용 제언

공급과잉과 시장 침체가 겹치면서 전국 지식산업센터의 공실과 미분양 문제가 심화되고 있습니다. 전국에서 설립승인을 받은 지식산업센터는 1553곳이며, 2023~2025년 준공된 센터의 평균 공실률은 43.5%, 평균 미분양률은 26.9%에 이릅니다. 지난해 지식산업센터 경매 건수는 3876건으로 역대 최다를 기록했고, 대출 중단과 시세 하락으로 분양 계약자의 연체·파산 위험도 커졌습니다. 제조업 지원 시설로 도입된 지식산업센터가 시세차익을 노린 분양형 투자 상품이 됐다는 지적도 나옵니다. 산업통상부는 입주 방식을 네거티브 방식으로 바꾸고, 신규 설립승인 때 인근 센터의 공실·미분양 현황을 검토하는 수급 조절 체계를 추진하고 있습니다. 전문가들은 분양률 대신 고용 창출, R&D 투자, 입주 기업 생존율 등을 성과지표로 삼고 AI 실증공간 등을 갖춘 산업 플랫폼으로 재편해야 한다고 제언했습니다.

충청권 66.5% "대출 규제로 내 집 마련 기회 격차 커졌다"

충청권 지역민 3명 중 2명은 강화된 주택대출 규제로 자기자금이 많은 사람과 대출이 필요한 사람 사이의 주택 구매 기회 격차가 커졌다고 인식하는 것으로 나타났습니다. 모노리서치가 9월 14~16일 전국 만 18세 이상 1000명을 대상으로 조사한 결과, 격차가 확대됐다는 응답은 충청권 66.5%로 전국 평균 57.1%보다 높았습니다. 충청권 응답 중 '크게 확대'는 46.0%, '다소 확대'는 20.5%였습니다. 대출이 필요한 무주택자의 내 집 마련이 어려워졌다는 응답은 46.4%, 정부 부동산 정책에 대한 부정 평가는 65.6%였습니다. 가장 심각한 부동산 문제로는 수도권과 지방의 집값 격차(40.3%)가 꼽혔습니다. 이번 조사는 무선전화 ARS 방식으로 진행됐으며, 응답률은 2.3%, 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±3.1%포인트입니다.

아파트 대체재 넘어 세제 혜택까지…취득·보유비용 낮춘 오피스텔

정부의 부동산 세제 개편과 규제 완화로 주거형 오피스텔이 아파트를 대체할 실거주 상품으로 주목받고 있습니다. 2026년부터는 생애최초 12억원 이하 주택 취득 시 적용되는 취득세 감면(200만원)이 기존 아파트·연립뿐 아니라 오피스텔에도 확대 적용됩니다. 보유세 차이도 뚜렷합니다. 서울 30억원대 고가 상품 기준으로 아파트 연간 보유세는 약 1100만원인 반면 주거용 오피스텔은 약 200만원으로, 아파트의 5분의 1 수준에 그칩니다. 이는 아파트가 공시가격을 기준으로 세금을 매기는 반면, 오피스텔은 실거래가의 20~30% 선인 '시가표준액'을 기준으로 삼기 때문입니다. 청약통장 없이도 매입할 수 있고 가점제가 적용되지 않으며, 서울 등 규제지역 아파트와 달리 담보인정비율(LTV) 제한 없이 통상 70% 수준의 대출이 가능합니다. 실거주 의무가 없어 아파트 청약 시 무주택자 자격을 유지할 수 있고, 업무용으로 등록하면 종합부동산세와 양도소득세 대상에서도 제외됩니다. 실제로 수도권 오피스텔 매매가격지수는 7월 기준 100.1로 전년 대비 0.5% 올라, 지난해 말부터 상승세로 돌아선 것으로 나타났습니다.

동탄 규제에 인접 비규제지역 관심 확대…화성 향남 신규 분양 '반사이익'

정부가 지난 7월 1일 화성시 동탄구를 투기과열지구 및 조정대상지역으로, 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 국토교통부는 반도체 산업 성장 기대감과 GTX-A 개통에 따른 교통망 확충이 집값 상승을 이끈 것으로 분석했습니다. 실제로 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 지난 6월 22억2500만원에 매매되며 신고가를 경신했고, 동탄역 인근 주요 아파트의 84㎡ 시세는 16억~18억원대에 형성돼 있습니다. 규제로 동탄 진입 문턱이 높아지면서 인접한 비규제지역인 향남으로 수요가 옮겨갈 것이란 전망이 나옵니다. 이런 가운데 KCC건설이 시공하는 '향남역 그로브 스위첸'이 9월 분양을 앞두고 있습니다. 지하 2층~지상 29층 7개 동, 전용 71~147㎡, 총 933세대 규모입니다. 업계에서는 향남을 산업단지 배후 거주 수요와 신축 희소성을 갖춘 반사이익 지역으로 보고 있습니다.

수도권 평균 전셋값 4.7억원 돌파에 대출 한파…"차라리 분양받자" 매수 전환

8월 기준 수도권 평균 전셋값이 4억7515만원까지 오르면서, 4억원 이하를 기준으로 하는 신혼부부 버팀목 대출 대상 매물 확보가 갈수록 어려워지고 있습니다. 실제 대출 취급 규모도 급감했습니다. 신규 버팀목 전세자금대출은 전년 대비 42.1% 줄어든 12만4959건에 그쳤고, 신혼부부 전용 대출은 3만3149건에서 1만4196건으로 57.2% 감소했습니다. 여기에 기준금리가 7월과 8월 두 차례에 걸쳐 2.75%에서 3.00%로 오르면서 전세자금대출 금리 부담도 함께 커졌습니다. 보증금 마련과 이자 부담을 동시에 피하려는 수요가 늘면서 임대차 시장 내 월세 전환도 이어지고 있습니다. 이런 흐름 속에 전세 대신 분양으로 눈을 돌리는 실수요자도 늘어, 경기 안양시 신축 단지 '안양 에버포레'는 80가구 모집에 5717명이 접수해 평균 71.46대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 인천 84㎡가 7억원대, 오산 6억원대, 여주 5억원대에 분양가가 형성되면서, 전셋값과 비교해 신축 분양가의 상대적 경쟁력이 부각되고 있습니다.

'14억에 샀는데 100억'…빅뱅 대성, 청담동 빌딩까지 부동산 자산 '1000억대'

가수 대성이 2015년 여름 서울 동작구 흑석동 '흑석마크힐스' 전용 275㎡를 약 14억5000만원에 매입한 것으로 알려졌습니다. 침실 4개, 욕실 3개를 갖춘 이 아파트의 현재 추정 시세는 약 100억원으로, 매입가 대비 약 7배 오른 것으로 전해졌습니다. 대성은 2017년에는 서울 강남구에 지하 2층~지상 9층 규모의 빌딩을 약 310억원에 매입했으며, 현재 이 빌딩의 추정 시세는 900억원 이상으로 알려졌습니다. 두 자산을 합산하면 아파트 약 100억원, 빌딩 900억원 이상으로 총 부동산 자산 추정치가 1000억원을 넘어섭니다. 다만 기사는 이러한 수치가 공개적으로 전해진 추정 시세를 합산한 것일 뿐, 대성의 실제 순자산을 의미하지는 않는다고 밝혔습니다.

부동산 정책 번복과 혼선에…"공급은 없고 매물만 줄었다"

정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 낮추려던 계획을 철회하고 현행 12억원을 유지하기로 했습니다. 세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이려던 방안도 함께 포기하면서, 발표됐던 세제 강화안이 사실상 원점으로 돌아갔습니다. 이런 가운데 8월 넷째 주 전국과 서울의 아파트 매매가격은 나란히 0.16% 올랐고, 전세가격도 전국과 서울 모두 0.11% 상승했습니다. 우리은행 함영진 랩장은 "세금 때문에 발생할 수 있었던 추가적인 매도 물량을 제한하고 고가 1주택자의 보유 심리를 안정시키는 효과를 기대할 수 있다"고 평가했습니다. 다만 그는 "이번 세제 수정 하나만으로 전셋값이 안정되고 매물이 증가한다고 보기는 제한적"이라고 덧붙였습니다. 정책 번복으로 매도 압력은 다소 완화됐지만, 신규 공급 부족과 규제지역 지정, 전세대출 규제 등 구조적인 문제는 여전히 해결되지 않은 상태입니다.

세제개편안 한달 '희비'…강북은 신고가, 강남은 급매물 늘어

정부의 세제개편안 발표 이후 강남권에서는 보유세·양도세 부담을 우려한 매물이 크게 늘었습니다. 강남3구(강남·서초·송파구) 매물은 서울 전체 아파트 매물의 38.3%를 차지하며, 발표 당일이던 8월 3일 6만409건에서 30일 기준 6만7695건으로 약 12% 증가했습니다. 강남구 압구정동 현대아파트 대형 평형에서는 직전 최고가보다 20억~30억원 낮춘 급매물이 나왔고, 서초구 반포동 래미안원베일리 84㎡는 시세보다 10억원 이상 낮은 50억원대에 거래되고 있습니다. 한 중개인은 "양도세 중과 시행보다 급매가격이 더 낮아질 기세"라며 "고가주택 세제완화가 없어 5월 초 가격보다 더 떨어질 수 있다"고 전했습니다. 반대로 대출 규제 영향이 적은 강북·노원·도봉구 등 비강남 중저가 아파트는 신고가 행진을 이어가고 있습니다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난주 서울 평균 아파트값이 0.29% 오를 때 강북·성북구는 0.55%, 노원·도봉구는 0.54% 상승했습니다. 노원구 상계동 주공1단지 41.3㎡ 고층은 1년 전 3억3000만원대에서 이달 중순 5억8000만원에 거래되며 약 45% 올랐습니다. 현지 중개인은 "대출 규제와 세제개편으로 중저가 아파트 수요는 늘었으나 전세 품귀가 지속되어 가격은 더 오르겠지만 떨어지지는 않을 것"이라고 내다봤습니다.

불로소득 차단 없는 주택 공급은 '정상화' 아니다

8·13 주택시장 안정화 대책이 투기적 수요를 줄이지 않은 채 공급만 늘리는 방식이어서 시장 정상화와 거리가 멀다는 지적이 나왔습니다. 필자는 이를 "불붙은 투기판에 기름을 붓는 격"이라고 표현했습니다. 대안으로는 토지보유세 도입이 제시됐습니다. 불로소득을 차단하면 다주택자와 지방 거주자가 보유한 수도권 주택이 매물로 나오면서 공급 증가와 투기 수요 감소가 동시에 일어나는 효과를 기대할 수 있다는 주장입니다. 구체적 사례로 이재명 대통령의 분당 아파트는 1998년 3억6600만원에 구매해 2026년 29억원에 매각, 연평균 상승률이 7.67%에 달했습니다. 원희룡 전 장관의 목동 아파트도 2002년 3억7500만원에 사서 2016년 8억3000만원에 팔려 연평균 5.84% 올랐습니다. 이에 비해 필자 본인이 보유한 대구 아파트는 연평균 3.47% 상승에 그쳐, 수도권과 지방 간 자산 격차를 뚜렷하게 보여줬습니다. 글은 지방 소외감을 고려한 청년·서민용 공공임대주택 확대와, 시장이 정상화된 이후에야 재건축 규제를 완화해야 한다는 순서를 강조했습니다.

강남 집값 누르니 10% 이상 오른 비강남 자치구 급증…15억 '키 맞추기'

올해 8월 말 기준 서울 25개 자치구 중 4곳의 아파트값이 10% 이상 올랐습니다. 지난해 같은 기간에는 송파구 한 곳뿐이었던 것과 대조적입니다. 성북구가 12.44%로 가장 많이 올랐고 구로구 10.24%, 강서구 10.10%, 서대문구 10.02%가 뒤를 이었습니다. 반면 강남3구 평균 상승률은 10.77%에서 3.45%로 크게 낮아졌습니다. 주택담보대출 규제상 수도권은 15억원까지 최대 6억원, 15억원을 넘으면 4억원으로 대출 한도가 줄어드는데, 이 기준선이 사실상 가격 상한선 역할을 하고 있습니다. 성북구 길음뉴타운 59㎡는 6개월 만에 10억원에서 15억원 근처까지, 구로구 신도림 84㎡는 7개월간 7000만원, 관악구 봉천동 59㎡는 약 5억원 뛰었습니다. 한 중개업소 대표는 "여기는 10억~12억원 주택이 주력이었다"며 "15억원까지는 대출 규제를 덜 받으니 그 선까지는 올려도 되겠다는 심리가 집주인들에게 생긴 것"이라고 설명했습니다. 30대의 서울 아파트 매수 비중은 올해 1월 37.7%에서 4월 45.9%까지 치솟은 뒤 현재도 40%대를 유지하고 있습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세 매물 부족과 전세의 월세화가 겹치면서 임대차 수요가 많은 비강남권을 중심으로 30대의 포모(FOMO) 수요를 자극했다"고 분석했습니다. 이창무 한양대 교수는 이 흐름을 "노무현·문재인 정부 때 겪었던 노도강 급등 현상과 동일한 궤적"이라고 평가했습니다.

보증금 10억 돌파…'금수저'만 웃는 강남 공공임대

서울 집값 상승 여파로 신혼부부용 장기전세주택인 '미리내집'의 강남권 보증금이 10억원을 넘어섰습니다. 9월 모집 단지 기준 청담르엘 59㎡와 래미안대치팰리스 59㎡ 보증금은 각각 11억7000만원, 래미안원펜타스 59㎡는 11억4660만원입니다. 반면 입주 자격을 가르는 총자산 기준은 맞벌이 2인 가구 기준 6억6200만원으로, 2년 전 6억5500만원과 비교해 약 1%밖에 오르지 않았습니다. 소득 기준은 월소득 704만원으로 2년 전 650만원 대비 약 8% 올라, 자산 기준과의 상승 폭 차이가 두드러집니다. 보증금은 2년 새 약 7% 오른 반면 자산 기준은 그에 크게 못 미쳐, 부모의 경제적 지원이 가능한 가구에 유리한 제도라는 지적이 나오고 있습니다. 대출 규제가 강화된 상황에서 고소득 가구조차 자체 자금만으로 보증금을 마련하기 쉽지 않아, 결과적으로 자산가 가정의 신혼부부가 상대적으로 유리한 구조라는 비판이 이어지고 있습니다.

"압구정은 90억, 노도강은 신고가" 집값 잡으려다 잘게 쪼개지는 민심

8월 3일 발표된 정부의 세제개편안 이후 서울 부동산 시장이 지역과 가격대별로 뚜렷하게 갈리고 있습니다. 강남권에서는 급매물이 늘고 있습니다. 압구정 현대아파트 대형 주택에서는 직전 최고가보다 20억~30억원 낮은 매물이 나왔고, 8월 30일 기준 90억원대 매물도 등장했습니다. 반포 래미안원베일리 84㎡도 시세보다 10억원 이상 낮은 50억원대 급매가 나왔으며, 강남권 매물은 8월 3일 6만409건에서 30일 6만7695건으로 12% 늘어 서울 전체의 38.3%를 차지했습니다. 반면 강북권은 신고가 행진입니다. 지난주 상승률은 중랑구 0.56%, 성북·강북구 0.55%, 도봉·노원구 0.54%를 기록했습니다. 노원구 상계주공1단지 41.3㎡ 고층은 지난달 5억2000만원에서 이달 8일 5억6000만원, 14일 5억8000만원으로 오르며 1년 전 3억3000만원대 대비 약 1억5000만원 상승했습니다. 규제 강화로 고가주택 수요가 중저가 주택으로 옮겨가는 풍선효과가 나타나면서, 무주택 실수요자의 체감 구매 부담은 오히려 커졌다는 지적이 나옵니다. 정부는 경제부총리에 이형일 1차관, 국토부 장관에 홍지선 2차관을 지명하며 정책 전환에 나선 상황입니다.

수도권 23만가구 짓는데...과연 집값 잡을까 [김경민의 부동산NOW]

정부가 그린벨트 해제와 신도시 착공 시기 단축을 통해 2030년까지 수도권에 23만가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 신규 공급 2만7000가구 중에는 경기 남양주 와부읍 2만1700가구(228만㎡ 그린벨트, 2030년 상반기 착공 목표), 경기 광주 장지동 4500가구, 서울 강서구 염창공원 1000가구가 포함됩니다. 3기 신도시는 착공 시기를 1~2년 앞당겨 4만1000가구를 추가 공급하고, 예정지 발표부터 착공까지 걸리는 기간도 68개월에서 37개월로 단축하기로 했습니다. 민간 정비사업과 빌라·오피스텔 등 비아파트 매입임대주택 사업에는 취득세 감면, 이주비 대출 등 세제·금융 특례를 적용하며, 재개발조합 동의율 요건도 75%에서 70%로 낮췄습니다. 다만 서울시는 조합원 지위 양도 제한 완화나 용적률 상향 같은 내용이 이번 대책에서 빠졌다며 추가 제도 개선이 필요하다고 지적했습니다.

주담대 6억까지 되나? 잔금대출 얼마나 받나? 30조 풀리는데 쏟아지는 궁금증

8·13 부동산 대책으로 가계대출 총량 증가율 목표치가 1.5%에서 3.0%로 상향되면서, 금융권에 약 30조원의 추가 대출 여력이 생겼습니다. 5대 은행은 잔금대출을 분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액으로 산정하되 사실상 분양가 기준을 적용하는데, 분양가 22억원짜리 주택이면 대출 한도가 약 13억2000만원 수준입니다. 다만 주택담보대출 3억원 축소 규제는 연말까지 유지될 전망이라 은행권에 배분된 추가 한도가 제한적이어서, 이전 수준으로의 회복은 어려울 것으로 보입니다. 신용평점 하위 50% 차주를 위한 중금리대출 예외 비율은 30%에서 70%로 상향돼 중저신용자 대출 문턱이 다소 낮아집니다. 청년특례전세대출보증 지원 대상은 만 34세에서 만 39세로 확대되고 신혼부부 한도도 2억원에서 3억원으로 늘어나며, 비아파트 4억원 이하 구입 시에는 LTV 80%에 연 2%대 금리가 적용되는 청년미래보금자리론이 검토되고 있습니다. 한국은행의 기준금리 인상으로 시장금리도 함께 오르는 상황이라, 대출 차주들이 체감하는 이자 부담은 오히려 커질 가능성이 있습니다.

"1주택 거주·비거주 차등 과세는 위험한 사회 실험"… 전월세 대란 우려

정부가 발표한 2026년 세제개편안은 1주택자를 실거주 여부에 따라 다르게 과세합니다. 실거주 시 종합부동산세 기본공제가 14억원으로 오르지만, 전세·월세를 준 비거주 상태라면 다주택자와 같은 9억원으로 공제가 줄어듭니다. 김인만부동산경제연구소 김인만 대표는 이를 두고 "전례 없는 위험한 사회적 실험이자 전략적 실패"라고 평가했습니다. 예를 들어 9억원에 사서 20년 보유 후 68억원에 매도하면 현행 체계에서는 양도세가 4~5억원이지만, 장기보유특별공제 한도가 10억원으로 조정되면 약 17억원까지 3배 넘게 늘어납니다. 70억원대 주택의 보유세 부담도 현재 연 1000만원 수준에서 2028년에는 최대 4500만원(월 350만~400만원)까지 오를 것으로 예상됩니다. 35억원 이하 저가 주택은 세 부담이 오히려 줄어들어 집주인들이 전세를 놓기보다 직접 거주를 택할 가능성이 높아지는데, 이 경우 기존 세입자는 전월세 인상이나 강제 퇴거 위기에 놓일 수 있다는 우려가 나옵니다. 동시에 초고가 주택 매도자들이 중저가 대역으로 옮겨가면서 중저가 아파트 시장의 매수 경쟁이 더 치열해질 것이라는 전망도 함께 제기됐습니다.

보증금 14억인데 자산 6억 컷? '금수저'만 웃는 강남 공공임대

서울주택도시개발공사(SH)의 제8차 모집에서 강남권 '아파트형 미리내집' 약 90세대의 보증금이 10억원을 넘었습니다. 청담르엘 59㎡와 래미안대치팰리스 59㎡는 각각 11억7000만원, 래미안퍼스티지 84㎡는 약 14억원입니다. 반면 입주 자격을 가르는 총자산 기준은 맞벌이 기준 6억6200만원으로, 2년 전과 비교해도 약 1%밖에 오르지 않았습니다. 세 자녀 이상 가구가 입주 후 추가 출산하면 10년 거주 뒤 시세의 80% 수준으로 우선매수청구권을 주는 특례도 마련돼 있습니다. KB부동산 자료를 보면 서울 평균 아파트 전셋값은 2024년 8월 6억1585만원에서 2026년 8월 7억1178만원으로 약 16% 올랐습니다. 입주 자격 심사가 모집공고일 기준으로 이뤄지다 보니, 자산기준을 통과한 뒤 실제 입주 시점에 증여나 가족 간 차입으로 부족한 보증금을 마련하는 길이 열려 있다는 점이 '금수저만 웃는다'는 지적의 근거로 꼽힙니다. 대출 규제가 강화되면서 고소득 가구조차 자금 조달이 쉽지 않은 상황이라, 부모의 자금 지원을 받을 수 있는 가구가 상대적으로 유리하다는 비판도 제기됩니다.

강남 찬 바람 부는데…매물 없어 못 사는 이 동네 아파트

KB국민은행이 발표한 주간KB아파트시장동향에 따르면 8월 4주 전국 아파트 가격지수는 전주 대비 0.11% 올랐고, 수도권은 0.22%, 서울과 경기는 각각 0.25%씩 상승하며 지난주보다 오름폭이 커졌습니다. 강북구(0.75%)와 중랑구(0.61%) 등 강북권은 실수요자들이 중소형 평형을 찾으면서 '매물이 없어 못 산다'는 말이 나올 정도로 가파르게 올랐습니다. 반면 강남구는 2주 연속 -0.05% 하락했고, 최근 세제개편안 발표로 관망세까지 겹치며 매수우위지수가 71.5로 떨어졌습니다. 정부의 세제 개편과 대출 규제가 자금 여력이 부족한 실수요자들을 중저가 매물이 많은 지역으로 밀어내면서, 고가 아파트 시장은 당분간 관망세가 짙어질 것으로 예상됩니다.

전세사기 막고 전세 늘린다…'전월세 안심신탁' 임대인 참여가 관건

정부가 급격한 월세화를 억제하고 전세 공급을 늘리기 위해 '전월세 안심신탁' 제도를 도입합니다. 임차인이 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)에 예치하면 HUG가 이를 운용해 발생한 수익을 임대인에게 월세 형태로 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 원금을 돌려주는 구조입니다. 목표 수익률은 연 4%대로, 보증금 2억원 기준 월 수익은 약 73만원 수준입니다. 다만 지역별 전월세전환율 격차가 커 서울(4.6%)은 월세 환산액이 낮고, 경기(7.9%)는 약 132만원, 충북(11.1%)은 185만원에 달해 지역에 따라 수익 차이가 크게 벌어집니다. 대한주택임대인협회장은 "수익률만 놓고 보면 참여 유인이 부족하다"며 규제 완화 필요성을 지적했습니다. 정부는 임대소득세 경감, 공제 기준 상향, 등록임대사업자 보증금반환보증 가입 의무 면제 등 지원책을 함께 검토하고 있습니다. 제도는 9월 말 공고, 10월 신청, 11월 계약 체결을 거쳐 연말부터 입주 지원이 시작될 예정입니다.

강남3구 매수 57%가 4050 … 與 '집토끼' 놓칠라 증세 속도조절

한국부동산원 통계에 따르면 2025년 1월부터 2026년 6월까지 서울 아파트 매수자 중 40·50대 비중은 45.3%였는데, 강남3구에서는 이 비중이 57.4%까지 높아졌습니다. 현재 종합부동산세 제도는 60세 이상 보유자에게 세액의 20~40%를 공제해 주지만 40·50대는 이런 연령 공제 대상에서 빠져 있어 세 부담이 상대적으로 큽니다. 정부가 추진 중인 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 대신 비거주 1주택자 기본공제는 9억원으로 낮추고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로, 세 부담 상한은 150%에서 200%로 각각 올리는 내용을 담고 있습니다. 강남3구를 비롯한 핵심지 매수 비중이 높은 40·50대가 이번 개편의 영향을 크게 받을 수 있다는 지적이 나오는 배경입니다. 여당인 더불어민주당 김민석 대표는 비거주 1주택자의 불가피한 사유를 폭넓게 인정하고 기본공제를 재검토할 것을 요구했습니다. 정부도 비거주 1주택자 기본공제를 기존 12억원 수준으로 복원하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌습니다.

이 와중에 입주 가뭄…9월 전국 집들이 '1만가구' 턱걸이

국토교통부 통계에 따르면 9월 전국 아파트 입주 물량은 1만184가구로, 전월(1만4701가구) 대비 30.7%, 전년 동월(1만2454가구) 대비 18.2% 줄어들 것으로 집계됐습니다. 수도권은 6936가구로 전월 대비 23.5% 감소했고, 지방은 3248가구로 전월 대비 42.4% 급감해 감소폭이 더 컸습니다. 특히 서울은 9월 입주 예정 3478가구 중 서초구 디에이치방배가 3064가구로 약 88%를 차지해, 사실상 다른 지역의 신규 입주는 거의 없는 상황입니다. 이런 가운데 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 6.74% 올라 지난해 같은 기간 상승률(1.33%)보다 훨씬 가파른 오름세를 보이고 있습니다. 우리은행 부동산리서치랩장은 입주 물량 감소뿐 아니라 전세의 월세 전환, 계약갱신청구권 사용에 따른 기존 매물 잠김 현상까지 겹쳐 가을 전세 시장 수급에 큰 영향을 줄 수 있다고 진단했습니다. 다만 4분기부터는 월평균 입주 물량이 약 1만4700가구 수준으로 다시 늘어날 것으로 전망됩니다.

[매경이코노미스트] 착한 1주택자, 나쁜 1주택자

정부가 추진하는 세제개편안은 종합부동산세 기본공제와 장기보유특별공제 기준을 '거주 중심'으로 바꾸는 내용을 담고 있어, 실제 자기 집에 거주하는 1주택자를 우대하고 직장·취학·질병 등 불가피한 사유가 있는 경우에만 예외를 인정하는 방향입니다. 이를 두고 필자는 실거주 여부에 따라 '착한 1주택자'와 '나쁜 1주택자'를 구분해 세제상 차등을 두는 접근이라고 짚었습니다. 필자는 집을 비우는 이유가 직장이나 자녀 교육 같은 생애주기상의 사정부터 시세차익을 노린 투자 목적까지 다양한데, 정부가 일일이 비거주 사유를 심사하면 조세정책이 개인의 삶의 이유를 판단하는 제도로 변질될 수 있다고 우려했습니다. 또한 주택은 사는 곳이자 자산이라는 이중적 성격을 지녔는데도, 소유와 거주를 사실상 강제하는 방향으로 정책이 흘러가면 주거지가 소유 계층별로 완전히 분리될 가능성이 있다고 지적했습니다. 그 사례로 미국처럼 부유층 거주지가 따로 형성되는 계층화 현상을 언급하며 신중한 접근을 당부했습니다.

재개발 동의율 75→70%·이주비 '빗장' 푼다

국토교통부는 8월 13일 발표한 부동산 대책에서 재개발 조합설립 동의율 기준을 75%에서 70%로, 공공재개발·공공재건축 사업시행자 지정 동의율은 3분의 2에서 60%로 각각 낮추기로 했습니다. 이주비 대출과 관련해서는 조합원의 종후자산평가액을 대출 한도 산정에 활용할 수 있게 하고, 한국주택금융공사가 추가 이주비 대출 보증을 제공해 6·27 대출규제 이후 어려워진 이주비 마련을 지원하기로 했습니다. 임대주택 인수가격도 기본형건축비의 80%에서 100%로 올리고 시공자 선정 절차를 단축해주기로 했습니다. 이번 대책은 현 정부 출범 이후 여섯 번째 부동산 대책으로, 정비사업을 주택 공급 확대 수단으로 활용하겠다는 정책 방향을 담고 있습니다. 업계에서는 정비사업을 공급 수단으로 인정한 정책 전환이라는 긍정적 평가가 나오는 한편, 혜택이 2028년까지 착공하는 사업장에 집중돼 이미 진행 중인 사업장과의 역차별 우려, 용적률 상향이나 임대주택 의무비율 조정 같은 과제는 여전히 남아 있다는 지적도 함께 제기됩니다.

실거주 의무 있는 '올파포' 가보니…정책 혼선에 매도 셈법 '복잡'

8·3 세제개편으로 거주 중심 과세 정책이 발표된 후 강동구 올림픽파크포레온(총 1만2032가구 중 4786가구 일반분양) 매매시장에서 거래 속도가 눈에 띄게 느려졌습니다. 일반분양 수분양자에게는 2년 거주 의무가 부과되며, 최초 입주가 가능했던 2024년 11월27일부터 거주한 경우 2026년 11월27일부터 거주 의무가 종료됩니다. 현재 시세는 전용 84㎡가 30억~31억원대, 전용 59㎡가 25억8000만~26억원 수준을 유지하고 있습니다. 현장 중개업소는 "정부 정책 이슈 때문에 조금 주춤한 것"이라며, 최근 거래는 대부분 자금 사정이 급한 조합원 물량 중심이라고 전했습니다. 세제개편 방향이 아직 유동적인 데다 대출 규제까지 겹치면서 매수자들은 추가 매물이 나오는지 지켜보며 관망하는 분위기입니다. 오는 11월 거주 의무가 순차적으로 풀리면 매물이 급증할 것이라는 예상과 달리, 대출 여건 악화와 계속 거주 수요로 실제로는 예상보다 적은 물량만 나올 것이라는 전망도 나옵니다.

'800조+α' 역대급 돈풀기…'집값 불안' 가중

정부와 여당이 2027년 예산을 800조원+α 규모로 편성하기로 합의했으며, 이는 2026년 본예산 729조9000억원 대비 10% 이상 늘어난 규모입니다. 반도체 호황에 따른 법인세 증가로 역대급 세수가 예상되는 가운데, 정부는 늘어난 재정 여력을 AI와 메가프로젝트 등 미래성장동력에 투자하려 하고 있습니다. 세수 급증분을 일시에 소진하지 않기 위해 100조원+α 규모의 미래대응기금도 신설하기로 했습니다. 한병도 더불어민주당 원내대표는 "재정 여력이 커진 만큼 미래산업 주도권을 확보하고 지방 주도 성장을 이끌어야 한다"고 밝혔고, 이재명 대통령도 "지금은 눈앞의 재정 수치 관리에 매몰되는 우를 범할 때가 아니다"라고 말했습니다. 이런 가운데 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 사상 처음 16억원을 넘어섰고, 중위가격도 12억9167만원으로 1년 새 24.2% 상승했습니다. 한 경제학과 교수는 "현재 정부의 주택 공급 정책이 뾰족한 방법이 없는 상태에서 유동성 증가는 서울 아파트 가격을 계속 우상향 기조로 이끌 것"이라고 우려했습니다. 8·3 세제개편안이 시장에서 비판받고 있는 시점에 재정 확대까지 겹치면서 집값 불안 요인이 함께 커지고 있습니다.

발표 3주 만에 흔들린 '거주 중심 과세'…시장은 다시 관망

정부가 지난 8월 3일 발표한 '거주 중심 과세' 부동산 세제개편안을 발표 3주 만에 수정하는 방안을 논의하고 있습니다. 원안은 실거주 1주택자 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 대신 비거주 1주택자 기본공제는 9억원으로 낮추고, 세부담 상한은 150%에서 200%로 확대하며, 2029년부터 양도세 보유기간 공제를 폐지하는 내용을 담고 있었습니다. 여당이 비거주자 과세 완화를 요청하면서 비거주 기본공제를 현행 12억원 수준으로 되돌리거나 실거주자와 같은 14억원까지 올리는 절충안이 검토되고 있습니다. 8월 3일부터 25일까지 서울 아파트 매매 매물은 9.1% 늘었고, 이 중 강남3구 증가분이 전체의 48.8%를 차지했으며 강남·서초구는 2주 연속 가격이 하락했습니다. 반면 같은 기간 전세 매물은 3.4% 줄었고 1년 전과 비교하면 13.4% 감소해, 전셋값 상승세는 계속되고 있습니다. 우리은행 부동산리서치랩장은 "비거주자의 거주 인정 범위가 넓어지면 임대차 매물이 줄어드는 부작용이 상당 부분 완화될 것"이라고 설명했습니다. 수정안은 9월 1일 국무회의 상정, 9월 3일 국회 제출을 거쳐 이후 국회 심의를 통해 최종 확정될 예정입니다.

잔금대출 빗장 풀렸지만…디에이치방배 대출 분양가 기준 유지될 듯

서울 서초구 디에이치방배의 잔금대출 한도 산정 기준을 둘러싸고 논란이 일고 있습니다. KB국민·신한·우리·NH농협은행은 최근 대출 한도 기준을 '분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액'으로 바꿨는데, 기존에는 감정가만 기준으로 삼았습니다. 전용 84㎡ 기준 분양가 22억원인 디에이치방배는 현재 시세가 27억~39억원, 감정가는 약 40억원에 이릅니다. 감정가 50% 기준을 적용하면 최대 20억원까지 대출이 가능하지만, 새 기준인 분양가 60%를 적용하면 한도가 최대 13억원으로 줄어듭니다. 대출 한도 축소로 입주 예정자들 사이에서 민원이 빗발치자, 이억원 금융위원장은 지난 24일 신축 아파트 잔금대출 관련 입장을 밝히기도 했습니다. 한 금융권 관계자는 "당국에선 집값 상승에 영향을 줄 수 있으니 대출 한도 산정에 어느 정도 기준이 필요하다는 인식이 있는 듯하다"고 전했습니다. 정부가 집단대출 규제는 완화했지만, 특정 차주에게 대출이 과도하게 쏠리는 것을 막고 더 많은 입주민에게 공평하게 대출을 공급하려는 정책 기조는 유지되고 있는 것으로 풀이됩니다.

서울 아파트 월세 첫 160만원 돌파...전세난에 '고공행진'

서울 아파트의 평균 월세가 통계 작성 이후 처음으로 160만원을 넘어섰습니다. 7월 평균 월세는 162만원으로 6월 대비 1.8% 올랐고, 올해 누적 상승률은 5.73%에 달합니다. 6월 기준 월세 비중은 55.2%로 월간 최고치를 기록했으며, 전세 매물은 전년 동월 대비 15.23% 줄었습니다. 전월세 수급지수는 7월 120.7로 기준선인 100을 넘어서며 공급 부족이 심화된 상태를 보여줍니다. 갭투자를 제한하는 정책으로 전세 매물이 급감하면서, 전세를 구하지 못한 수요가 월세 시장으로 옮겨간 것이 주요 원인으로 꼽힙니다. 한성대 권대중 석좌교수는 "무주택자에게 전월세는 주거 안정을 위한 마지막 주거 사다리인 만큼 임대차 시장 수급 불균형을 해소할 정책이 필요하다"고 강조했습니다. 8·3 세제개편안 시행 이후 집주인의 실거주 전환이나 세 부담 전가가 늘어나면 월세 상승 압력이 더 커질 수 있다는 우려도 나옵니다.

서울 집값 5년 만에 최대폭 상승…'부동산대란' 우려 확산

6월 서울 아파트 매매가격지수는 203.5로 전월 대비 2.50% 올라, 2021년 6월(2.44%) 이후 5년 만에 가장 큰 월간 상승폭을 기록했습니다. 전년 동월 대비로는 13.79% 상승했으며, 전세가격지수도 144.8로 전월 대비 1.28%, 전년 대비 11.28% 올랐습니다. 동북권 2.74%, 서북권 2.73%, 동남권 2.52% 등 서울 전역에서 동반 상승세가 나타났고, 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 중대형 아파트가 3.05%로 가장 큰 오름폭을 보였습니다. 전세가격지수는 11개월 연속 오르며 최근 4개월 연속 월 1%대 상승률을 이어가고 있습니다. 정부가 대출규제와 세제개편 등 대책을 잇달아 내놓았지만, 7월 15억원 이하 아파트 거래 비중이 81.2%까지 늘어나며 중저가 실수요 거래가 오히려 증가하는 역설적 결과가 나타났습니다. 전문가들은 "지금 안 사면 더 못 산다"는 불안심리 확산을 가장 위험한 신호로 지목하며, 한번 기대심리가 형성되면 대출·규제만으로 되돌리기 어렵다고 진단했습니다.

용산공원 부지 활용 두고 국토부·서울시 입장차…청년 주택 공급 vs 공원 보존

정부가 청년·신혼부부 주택 공급을 위해 약 300만㎡ 규모 용산공원 중 장교숙소, 군인아파트 등 기존 건물이 있는 부지 활용을 검토하면서 논쟁이 일고 있습니다. SNS에서는 국회 부지 약 10만평에 용적률 500%를 적용하면 20~30평대 아파트 약 1만5000가구를 공급할 수 있다는 추정이 확산되기도 했습니다. 서울시는 2007년 국가공원 조성 원칙을 근거로 주거 전환에 반대하며, 대안으로 캠프킴 등 주변 국유지를 제시하고 있습니다. 시민들 사이에서도 "아이들이 마음 놓고 뛰어놀 공원이 필요하다"는 반대 의견과 "이미 건물이 있는 부지라면 일부 활용해도 된다"는 찬성 의견이 엇갈리고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 지난 20일 만나 논의했지만 입장 차를 좁히지 못했고, 다음 주 재논의가 예정돼 있습니다. 실제 개발이 이뤄지려면 미군기지 반환 완료와 토양 오염 조사·정화 작업이 먼저 마무리돼야 합니다.

신생아 특례대출 시차에 발동동…실거주 요구에 내몰린 출산 가구

신생아 특례 대출은 출생 후 주민등록등본에 등재된 자녀만 인정하며, 등본 등재부터 대출 심사까지 최소 4주가 걸리는 구조로 알려졌습니다. 한 필자는 출산 예정일이 3월 중순이었으나 대출 실행 시점이 4월로 밀려 시간을 맞추지 못해 결국 신혼부부 대출로 전환해야 했다고 밝혔습니다. 부동산 규제 강화로 전세 물량이 줄고 가격이 오르면서 한 달간 매물을 찾아다녔지만 원하는 조건의 집을 구하기 어려웠고, 전세와 매매 가격 차이가 크지 않아 결국 무리해서 집을 매수하게 됐다고 전했습니다. 만삭 상태에서 집을 보러 다니고 조리원 입원 중에도 은행 서류 심사를 받아야 했으며, 생후 한 달 된 아이와 함께 이사를 해야 했던 상황도 소개됐습니다. 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요청했을 때 출산 직후임을 들어 연기를 요청했지만 받아들여지지 않았다며, 임대차보호법이 이런 상황에서 충분한 보호를 제공하지 못한다고 지적했습니다. 필자는 규제 시행에 앞서 주택 공급을 먼저 늘려야 하며, 출산 예정자나 영유아 양육 가구에 대해서는 대출 기한 연장과 임대차보호법 예외 조항이 필요하다고 제안했습니다.

"44억 신축 안 부럽다"…45억 들인 19년차 잠실 리센츠의 '대반전'

잠실 리센츠 입주민들이 장기수선충당금 45억원을 들여 지하 1층~지상 1층에 총 2,086㎡ 규모의 신규 커뮤니티 시설을 조성했습니다. 2023년 주민 의견 수렴을 시작해 2025년 4월 송파구청 행위허가를 받았고, 같은 해 7월 착공해 약 1년 만에 완공했습니다. 새 커뮤니티에는 피트니스센터, GX룸, 고급 카페, 스크린골프장 등이 들어섰으며, 사업비 전액을 별도 분담금 없이 장기수선충당금으로 충당한 점이 특징입니다. 준공 19년차인 리센츠 전용 84㎡는 지난달 24일 36억9500만원에 신고가로 거래됐으며, 이는 인근 잠실르엘·잠실래미안아이파크 등 신축 단지의 44억원대와 비교해 약 7억원 낮은 수준입니다. 한 공인중개업소 관계자는 "다양한 평형대와 가구 형태를 가리지 않는 최신 커뮤니티는 거주 만족도와 매물 희소성을 동시에 높여줄 것"이라고 평가했습니다. 업계에서는 이번 사례를 개인 리모델링 바람이 단지 전체로 확장된 개념으로 보며, 인접한 잠실 엘스도 유사한 절차를 진행 중인 것으로 전해졌습니다.

"전세 살 집이 없다"…실거주 강화에 월세로 밀리는 세입자들

정부는 2026년 세제개편안을 통해 비거주 1주택자의 종합부동산세 공제를 줄이고, 양도소득세 장기보유특별공제도 거주기간에 따라 차등 적용하기로 했습니다. 이에 따라 실거주 요건이 강화되면서 서울 아파트 전세 매물은 2년 전 2만6775건에서 2만339건으로 24% 줄었고, 평균 전셋값은 5억4424만원에서 6억2227만원으로 오르며 최근 7억원을 돌파했습니다. 일부 대단지에서는 전세 물량이 1건 수준까지 떨어진 사례도 나타났습니다. 전세 공급 부족으로 수요가 월세로 옮겨가면서 서울 평균 월세는 처음으로 160만원을 넘어선 162만원을 기록했고, 올해 누적 상승률은 5.73%에 달했습니다. 전세난은 서울 외곽과 경기 주요 지역까지 번지고 있으며, 서울 아파트 입주 물량은 지난해 3만2370가구에서 올해 1만7210가구로 줄고 내년에는 1만3019가구까지 감소할 전망입니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자나 비거주 1주택자에 대한 대출·세제 규제가 강화되면서 임대 매물 감소로 이어질 가능성이 있다"며 중저가 시장을 중심으로 '의자뺏기' 현상이 확대될 수 있다고 경고했습니다.

재건축 속도 붙었는데 31억원대 매물 쌓이는 대치 은마…강남권 하락폭 확대

대치동 은마아파트가 지난 7월 사업시행계획인가를 받아 관리처분계획 수립과 이주 절차를 앞두고 있습니다. 기존 4424가구는 재건축을 거쳐 5850가구 규모로 탈바꿈할 예정입니다. 재건축 진행에도 불구하고 전용 76㎡ 매물 가격은 지난해 11월 최고 38억원에서 최근 31억원대까지 낮아졌습니다. 현지 공인중개소 관계자는 "31억원대 매물이 여러 건 나와 있고 모두 조합원 지위 승계가 가능한 물건"이라고 설명했습니다. 고가주택 대출 규제로 현금 보유 수요자 중심으로 매수층이 줄었고, 비거주 1주택자 종부세·양도세 부담 증가 우려로 급매물도 늘었습니다. 추정 분담금이 지난해 9월 2억3000만원에서 올해 5월 4억2000만원으로 1억9000만원 늘어난 점도 부담 요인으로 꼽힙니다. 한국부동산원 8월 셋째 주 조사에서 강남구는 -0.05%, 서초구는 -0.09%를 기록해 강남권 전반의 약세가 확인됐습니다.

'1가구 1주택' 60년 성역 깨졌다

정부가 8월 3일 발표한 세제개편안에서 60년간 유지해온 '1가구 1주택 보호' 원칙을 바꿔, 실거주 여부에 따라 세금을 차등 부과하기로 했습니다. 비거주 1주택자의 양도소득세와 보유세 부담이 강화되는 것이 핵심입니다. 전체 유주택 가구 1268만 가구 중 1주택 가구는 938만 가구로 74.0%를 차지하며, 서울 1주택자 영향권은 228만4000명에 달합니다. 서울 기준 비거주 1주택 가구는 다주택자를 포함해 약 83만 가구로 추정됩니다. 대표 사례로 꼽히는 은마아파트의 임차 가구 비율은 70%에 육박해 서울 평균(약 50%)을 크게 웃돕니다. 입법예고 기간 중 9300건 넘는 의견이 제출됐고 대부분 반대 의견이었습니다. 한국세무정책학회 이사장은 "비거주에는 주택 마련, 상향 이동, 자녀 교육 등 다양한 사정이 존재한다"며 "정책이 삶의 다양한 모습을 제도에 반영해야 한다"고 말했습니다.

거래는 줄었는데 143주째 오른 울산 전셋값…매물 부족이 밀어올렸다

울산 아파트 전셋값이 2023년 11월 13일부터 143주 연속 상승해, 한국부동산원이 2012년 5월 집계를 시작한 이후 가장 긴 상승세를 기록했습니다. 누적 상승률은 10%를 넘어섰고, 올해 들어 8월 10일까지 4.32% 올라 이미 지난해 연간 상승률 3.74%를 넘어섰습니다. 8월 셋째 주 기준 주간 상승률은 0.07%로, 전국(0.10%)보다는 낮지만 지방 평균(0.03%)보다는 높은 수준입니다. 올해 1~5월 울산 주택 전세거래는 3855건으로 전년 대비 11% 줄었지만, 평균 전세보증금은 2억4666만원으로 오히려 13.5% 늘었습니다. 울산시는 신규 주택 공급 감소와 선호지역으로의 실수요 집중을 상승 원인으로 지목했습니다. 전세 물건이 줄면서 적은 거래량으로도 가격이 높게 형성되는 흐름이 이어지고 있습니다. 이런 가운데 전세 대신 월세를 선택하는 세입자도 늘어나는 추세입니다.

용산공원에 아파트를 짓자, 단 한 채도 팔지 말고

한 칼럼니스트가 용산공원 부지 91만 평에 공공임대아파트 10만4000가구를 짓는 방안을 제안했습니다. 총투자비는 약 40조원으로 추산되며, 부지의 3분의 1인 30만 평은 공원과 문화시설로, 학교는 24개를 신축하고 8개 부지를 추가 지정하는 구상입니다. 임대료는 청년용 12평이 월 50만원, 신혼용 25평이 월 130만원이며 자녀 3명 가구는 월 50만원에 무료 제공하는 방안이 담겼습니다. 임대료 인상은 물가상승률만큼만, 연 1회, 상한 5%로 제한하자는 내용도 포함됐습니다. 이 제안의 핵심 조건은 "한 채도 팔면 안 된다"는 것으로, 매각과 분양 전환을 법률로 금지해 약 200조원 규모로 추정되는 입지 프리미엄이 민간에 분배되지 않도록 하자는 취지입니다. 월 임대료 수입 1100억원에 한강 프리미엄 및 숙박 수입 300억원을 더해 이자와 수선비를 충당하고, 15년 내 상환을 마친 뒤에는 연 3조원의 현금흐름을 만드는 것을 목표로 제시했습니다.

서울 집값 부담에 경기 남부로…5억원대 신축 여주·이천 '주목'

서울 민간아파트의 6월 ㎡당 평균 분양가는 1864만9000원으로, 3.3㎡당 약 6165만원에 달해 역대 두 번째로 높은 수준을 기록했습니다. 이런 부담 속에 올해 상반기 경기지역 아파트 매매거래 9만8251건 중 서울 거주자의 매입이 1만5149건(15.4%)을 차지해, 전년 동기 12.7%보다 2.7%포인트 늘었습니다. 여주·이천 등 경기 남부의 신축 단지가 대안으로 주목받는 가운데, '이천 휴먼빌 클래스원'의 전용 84㎡ 최고 분양가는 5억7440만원으로 책정돼 서울 대비 가격 경쟁력을 보였습니다. 비규제지역인 만큼 대출과 청약 관련 규제가 상대적으로 덜하고, 단지별·시기별 조건에 따라 전매와 자금 운용의 선택 폭이 넓다는 점이 장점으로 꼽힙니다. 다만 실제 적용되는 대출·전매·세제 조건은 단지와 시점에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다. 경강선을 통해 판교 등 주요 업무지구 접근이 가능하고, 여주~원주 복선전철과 GTX-D 등 광역교통망 확충도 예정돼 있어 교통 여건 개선이 기대됩니다.

[기고] 자기 집에 안 산다고 세금으로 벌주지 마라

이우진 고려대 교수가 부동산 세제 개편 시 정책당국이 지켜야 할 원칙을 제시하는 기고문을 냈습니다. 서울을 "모두가 살고 싶어하는" 곳에 비유하며, 세금으로 주민을 떠나게 해서는 안 된다는 점을 강조했습니다. "자기 집에 안 산다고 세금으로 벌줄 일도 아니고 산다고 보상할 필요도 없다"며 1주택자·다주택자, 실거주·비거주를 선악으로 나누는 현행 세제 설계를 비판했습니다. 세제의 목표를 집값 하락이 아니라 근로소득·임대소득·금융소득 간 세율 형평성을 맞추는 "정상화"에 둬야 한다고 주장했습니다. 시중금리보다 훨씬 낮은 전세대출 금리와, 반대로 시중금리보다 높게 설정된 전월세전환율이라는 두 가지 왜곡을 해소해야 전세와 월세 간 중립성이 확보된다고 지적했습니다. 양도소득세는 여러 해에 걸친 차익을 한 번에 누진 과세하지 말고, 보유기간에 걸쳐 나눠 매기는 연분연등법을 도입할 것을 제안했습니다. 근본적인 해법은 결국 주택 공급 확대와 제2·제3의 거점도시 건설뿐이라고 결론지었습니다.

용산 '청년 신도시' 생길까?···2030년 착공 '안갯속'

정부가 서울 집값 안정화를 위해 용산공원 일부를 청년·신혼부부용 주택단지로 조성하는 방안을 추진하고 있습니다. 개발 검토 대상은 용산공원(약 300만㎡)을 포함해 용산국제업무지구, 서울역 서부 재개발 벨트, 캠프킴 등 미군 부지까지 총 393만㎡로, 여의도 면적의 1.36배 규모입니다. 용산공원 일부와 미군 수송부만 개발해도 약 1만5000가구, 관련 부지를 모두 개발하면 최대 4만 가구까지 공급이 가능해 현재 용산구 전체 주택 수의 절반 규모에 이릅니다. 국토교통부는 이미 훼손된 장교숙소·군인아파트 등 기존 건축물 부지를 중심으로 제한적인 공급을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 다만 특별법 개정, 토양오염 정화, 미군 부지 반환 절차 등이 남아 있어 착공은 2030년 이후로 예상됩니다. 오세훈 서울시장은 "용산공원 본체의 일부라도 주택용지로 전환하면 역사의 죄인이 될 것"이라며 강하게 반발하고, 캠프킴·경리단길 국군재정관리단 등 다른 국유지 활용을 대안으로 제안했습니다.

"보증금 돌려받을 수 있나" 걱정 끝?…전월세 안심신탁 뭐길래

임차인이 전세금을 집주인 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기는 '전월세 안심신탁'이 새로운 전세계약 방식으로 소개됐습니다. HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺어, HUG가 전세금을 안전하게 운용하고 그 수익(연 4%대)을 매달 임대인에게 지급하는 구조입니다. 임대인이 전세금을 직접 보유하지 않기 때문에 보증금 횡령 위험이 사라지고, 계약 종료 시 HUG가 임차인에게 전세금 전액 반환을 보장해 별도 보증보험 가입도 필요 없어집니다. 매매가 3억원 주택을 예로 들면, 기존 보증금 1000만원·월세 74만원 조건 대비 안심신탁을 이용할 경우 월 주거비가 약 53만원으로 줄어 연간 240만원가량 절감되는 것으로 나타났습니다. 여기에 별도 보증보험이 필요 없어지면서 연 34만원의 보증료 부담도 함께 사라집니다. 정부는 이 제도가 임차인의 주거비 부담을 낮추는 동시에, 수도권 고령층이 보유 주택을 전세로 돌려 지방 이전과 노후 소득 확보에 나서도록 유도하는 효과도 기대하고 있습니다.

"강남·서초 아파트를 시세 80% 이하로"…서울 신혼부부 496세대 모집

서울시가 강남·서초 등 선호 지역에 위치한 신혼부부용 장기전세주택 496세대를 공급합니다. 신규 8개 단지 293세대와 재공급 물량을 합친 규모로, 디에이치 방배·오티에르 반포·래미안 레벤투스·영등포자이 디그니티 등이 포함됩니다. 공급가는 시세의 80% 이하이며, 입주 시 보증금의 70%만 내는 보증금 분할납부제를 활용하면 나머지 30%에 연 2.73% 이자만 부담해 최종 부담액을 시세의 56% 이하까지 낮출 수 있습니다. 신청 대상은 혼인신고일로부터 7년 이내 신혼부부와 입주일까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부로, 공고일 기준 최근 5년 내 주택 소유 경력이 없어야 합니다. 신청은 9월 7일부터 9일까지 SH 누리집에서 받습니다.

10억 이하로 몰렸다…규제에 서울 중저가 아파트 잇단 신고가

대출 규제와 세제 개편으로 주택 구입에 필요한 자기자금 부담이 커지면서, 서울 아파트 거래가 10억원 이하 저가 구간으로 쏠리는 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 8월 들어 전체 878건 거래 중 570건(64.9%)이 10억원 이하였고, 1~7월 누적으로는 4만6287건 중 2만5751건(55.6%)이 10억원 이하로 집계됐습니다. 강북 SK북한산시티 전용 84㎡는 12일 만에 5800만원, 중랑 LG쌍용 전용 68㎡는 5일 만에 7500만원 오르는 등 단기 급등 거래도 잇따랐습니다. KB부동산 월간통계에 따르면 서울 아파트 하위 20%인 1분위 중위가격은 올해 1월 5억84만원에서 7월 5억3579만원으로 6.98% 올랐고, 2분위는 11.07%, 3분위는 13.06% 상승했습니다. 반면 최상위 5분위 가격은 같은 기간 0.31% 하락해, 저가·중가 구간과 고가 구간의 온도차가 대비를 이뤘습니다. 시장에서는 외곽 중저가 아파트의 상승세가 내년에도 이어질 것으로 내다보고 있습니다.

"6개월새 28조 증발" 초유의 상황…불장에 '직격탄' 맞은 곳

상호금융권(새마을금고·신협·농수협 등)에서 올해 상반기 예금이 27조8198억원 줄어, 1993년 통계 집계 이후 반기 기준 첫 감소를 기록했습니다. 새마을금고가 12조88억원으로 감소폭이 가장 컸고, 농수협·산림조합에서 10조4356억원, 신협에서도 5조원 넘게 빠져나갔습니다. 가장 큰 원인은 코스피가 100% 넘게 오르는 증시 호황으로 자금이 투자로 이동한 데 있으며, 투자자예탁금은 87조원대에서 121조원대로 늘었습니다. 총급여 7000만원 이상 조합원의 예탁금에 5%의 세금이 새로 붙으면서 절세 매력이 사라진 점도 자금 이탈을 부추겼습니다. 상호금융 정기예탁금 금리(연 3.1~3.53%)가 저축은행(연 3.74%)이나 일부 은행·증권사(연 4% 초과)보다 낮아진 것도 배경으로 꼽힙니다. 부동산 PF 투자 손실과 기업 대출 연체 증가로 2024~2025년 연이어 순손실을 내면서 배당금이 줄고 고객 신뢰가 흔들린 점도 영향을 미쳤습니다. 반면 같은 기간 은행권 예금은 92조원, 저축은행 예금도 1조3771억원 늘어 대조적인 흐름을 보였습니다.

"부르는 게 값, 매물 자취 감춰"…1년새 매매가 2억~3억 뛰어

경기 광명시 하안주공아파트 1~12단지가 재건축 기대감에 힘입어 1년도 안 돼 매매가가 2억~3억원 뛰었습니다. 12단지 전용 76㎡는 지난해 10월 8억~9억원대에서 지난달 11억2000만원으로, 3단지 전용 49㎡는 5억원대에서 6월 7억3000만원으로 올랐습니다. 1·2, 3·4, 6·7, 10·11단지는 통합재건축을, 5·8·9·12단지는 단독 재건축을 각각 추진 중입니다. 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 종상향되면 최대 330%까지 용적률을 확보할 수 있어 사업성이 커질 것으로 기대됩니다. 가산디지털단지와 금천구가 인접하고 구로디지털단지·여의도도 자동차로 15~30분 거리라 입지 강점이 부각되면서, 단지당 실거래 가능 매물은 2~3건에 불과한 상황입니다. 다만 고령층 주민 비중이 높고 소형 평형이 많아, 분담금 수준과 이주 대책이 향후 사업 속도를 가를 변수로 지목됩니다.

서울 아파트 '전세의 월세화' 심화…7년 새 월세 비중 7.8%p↑

서울 아파트 임대차 시장에서 전세 비중이 줄고 월세 비중이 늘어나는 '전세의 월세화' 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 전세 가구는 2017년 40만6855가구(69.7%)에서 2024년 37만1972가구(61.9%)로 7년간 7.8%포인트 줄었습니다. 반대로 월세 가구는 같은 기간 7만7269가구(30.3%)에서 22만929가구(38.1%)로 7.8%포인트 늘며 정확히 반대 흐름을 보였습니다. 정부의 8·3 부동산 세제개편안이 주택 보유자의 부담을 키우면서 이런 흐름을 부추긴 주요 요인으로 지목됩니다. 전문가들은 세제 개편이 전월세 매물 감소, 주거비 상승, 민간 주택공급 위축으로 이어질 수 있다고 우려하고 있습니다. 이 같은 전세의 월세화 추세는 앞으로 더 심화될 것으로 전망됩니다.

계산 바쁜 세제개편 '타깃' 강남·서초, 잇따른 '세금설명회'

정부의 부동산 세제개편안으로 공정시장가액비율이 70%로 상향되고, 과표 12억원(시세 약 46억원) 초과 초고가 구간의 세율은 2%로 인상됩니다. 종합부동산세 보유세의 연간 상승 제한선도 150%에서 200%로 확대되며, 20억~30억원 이상 주택은 내년 말까지가 절세 마지막 시기로 꼽힙니다. 이에 강남구는 다음달 18일 강남구민회관에서, 서초구는 이달 25일 서초동을 시작으로 28일 방배동, 다음달 9일 반포동까지 세 차례 세금설명회를 엽니다. 강남구 설명회는 김호용 세무법인 미르진택스 대표가, 서초구 설명회는 이장원 세무법인 리치 대표가 강사로 나서며 500명 선착순으로 신청을 받습니다. 부동산 데이터에 따르면 강남구와 서초구의 아파트 매물은 지난달 초 대비 각각 6.4%, 13.1% 늘었습니다. 압구정현대 등 주요 단지에서는 2억~3억원에서 많게는 20억원대까지 값을 낮춘 급매물도 나오고 있습니다.

공급 부족에 용산공원까지···복잡해진 서울 주택시장 셈법

정부가 서울 주택 공급 확대를 위해 용산공원 전체를 공급 후보지로 검토하고 있으며, 국토교통부 장관은 "용산공원 전체를 지금 고민하고 있다"고 밝혔습니다. 다만 2007년 제정된 용산공원 조성 특별법은 반환 미군기지를 공원으로만 조성하도록 규정하고 있어 실제 개발에는 법 개정이 필요하며, 서울시와 용산구는 도심 녹지 훼손을 우려해 반발하고 있습니다. 2022년 이후 주택 인허가·착공이 줄면서 향후 공급 절벽 우려가 커지는 가운데, 8·13 대책이 제시한 서울 내 신규 부지는 강서·강남구 등 총 1250가구 규모에 그칩니다. 지난달 서울 아파트 토지거래허가 신청은 4월 대비 47.5% 줄었고, 특히 강남3구의 낙폭이 가장 컸습니다. 강남구·서초구는 14~16주 만에 가격이 하락 전환한 반면, 중랑구·성북구 등 중저가 지역은 0.4% 이상 상승하며 지역별 온도차가 뚜렷해졌습니다. 올해 상반기 서울 아파트 월세 비중은 43.9%에서 52.0%로 올라, 임대차 시장의 월세화도 함께 진행되고 있습니다.

[정인호 객원기자칼럼] 부동산 정책, 흔들리지 말아야

현 정부 들어 부동산 시장 안정을 위한 정책이 금융·공급·세제 세 축으로 이어지고 있습니다. 금융 측면에서는 6.27 대책으로 수도권 대출 한도를 6억원으로 제한하고 실거주 의무를 부여했으며, 10.15 대책으로는 토지거래허가제를 도입했습니다. 공급 측면에서는 9.7 대책을 통해 2030년까지 135만호를 공급하겠다는 계획을 내놓았습니다. 세제 개편에서는 다주택자, 비거주자, 40억원 이상 초고가 1주택자의 보유세를 인상하고, 양도세 장기보유특별공제 기준을 '보유'에서 '거주'로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 칼럼은 노태우 정부의 신도시 200만호 공급, 외환위기 이후 재상승, 박근혜 정부의 '빚내서 집사라' 정책 등 과거 부동산 정책의 흐름도 함께 짚었습니다. 저자는 한국의 보유세 실효세율이 0.15%로 OECD 평균 0.33%보다 낮다는 점을 들어, 이번 세제개편이 세부담 재분배 차원이라고 설명했습니다.

“기준금리 인상 사이클 진입”…주담대 자본규제 겹쳐 더 오를 듯

한국은행이 7월 기준금리를 인상하며 인상 사이클에 진입했다고 밝힌 가운데, 유상대 부총재는 특별한 충격이 없다면 추가 인상 가능성이 높다고 언급했습니다. 기본 전망으로는 8월과 11월에 각각 0.25%포인트씩 인상돼 연초 3.5%에 도달할 것으로 예상되며, 인상이 가속화될 경우 10월 추가 인상으로 3.75%까지 오를 수 있다는 시나리오도 나옵니다. 국내 인플레이션과 집값 상승 외에도 30년물 미국 국채금리가 5.216%로 2001년 이후 최고 수준을 기록하며 긴축 압박을 더하고 있습니다. 최근 1년간 가계대출 금리는 0.5%포인트 올랐고, 변동금리 비중은 62.3%로 2014년 2월 이후 최고치를 기록했습니다. 주담대 금리가 0.25%포인트 오르면 차주들의 연간 이자 부담은 총 1조8000억원 늘어나는 것으로 추산됩니다. 내년부터는 '8·13 대책'에 따라 고액·고DSR·고가주택·고LTV 주담대에 2~4배의 위험가중치가 적용되고, 가계부채가 GDP 대비 80%를 넘으면 은행별로 1%의 추가 자본을 쌓아야 합니다. 이와 함께 수도권·규제지역 비거주 1주택자의 전세대출은 전면 금지되며, 그 영향 규모는 약 9조3000억원, 9만 건에 달합니다.

비거주 1주택 예외 확대…ISA는 청년 의견 반영해 원점 재검토

정부가 세제개편안에 담았던 ISA(개인종합자산관리계좌)의 무제한 만기연장 및 연간한도 이월 폐지 방안을 철회하기로 했습니다. 청년층의 거센 반발과 대통령의 재검토 지시가 이번 결정의 배경으로 꼽힙니다. 정부는 또한 불가피한 사정으로 거주하지 못하는 경우를 세제상 '거주인정 사유'로 봐달라는 의견이 적지 않다며, 이를 시행령 개정에 반영하겠다고 밝혔습니다. 우석진 명지대 교수는 종전 주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 요건이 가혹하며, 이 잣대가 전세난으로 이어질 수 있다고 지적했습니다. 이중교 연세대 교수는 거주 인정 기간을 5년으로 확대하고 세입자 보호대책을 함께 마련해야 한다고 제안했습니다. 정부는 8월 20일까지 최종 의견을 수렴한 뒤, 9월 3일 이전 수정안을 정기국회에 제출할 계획입니다.

최고 49층·2008가구 대단지…소사역 '두산위브더제니스 부천' 개관

부천 소사역 인근에 최고 49층, 총 2008가구 규모의 '두산위브더제니스 부천'이 견본주택을 열고 분양에 나섭니다. 아파트 1728가구와 오피스텔 280실로 구성되며, 이 중 일반분양 물량은 1419가구입니다. 아파트는 전용 59·74·84㎡로 공급되며 분양가는 59㎡ 7억4300만~8억7500만원, 74㎡ 8억9600만~10억5500만원, 84㎡ 9억5400만~11억2300만원 수준입니다. 특별공급은 8월 19일, 1순위 청약은 8월 20일, 2순위는 8월 21일 진행되며 당첨자 발표는 8월 28일입니다. 수도권 전철 1호선·서해선 소사역을 도보로 이용할 수 있고, GTX-B 부천종합운동장역과 KTX-이음 소사역 정차도 추진되고 있습니다. 비규제지역이라 유주택자도 청약이 가능하며 전매제한 1년, 거주의무는 없습니다. 부천시 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 2126만원에서 올해 상반기 2921만원으로 37.4% 올랐습니다.

“단기 조정 아니다”…보유세 타격에 꺾인 강남 집값

한국부동산원 조사에 따르면 지난 10일 기준 강남구 아파트값은 전주 대비 0.02% 떨어지며 14주 만에, 서초구는 0.04% 떨어지며 16주 만에 각각 하락 전환했습니다. 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 6일 53억9000만원에 거래돼, 5월 최고가 63억원 대비 9억1000만원 낮아졌습니다. 압구정 신현대 전용 182㎡는 지난달 112억5000만원에 거래됐으나 현재 최저 호가는 87억9000만원으로, 한 달 새 24억원 이상 낮아졌습니다. 이 같은 흐름의 계기는 지난 3일 발표된 정부의 세제개편안으로 지목됩니다. 전문가들은 고령층 보유자들이 정기 소득이 부족한 상황에서 보유세 부담을 크게 느낄 수밖에 없다며, 이번 하락을 단기 조정이 아닌 장기적·구조적 조정으로 평가했습니다. 매매 심리는 여전히 위축된 상태지만, 절세를 목적으로 한 급매 문의는 늘어나는 추세입니다.

최대 관심사는 7.3만가구 입지 … 알짜 그린벨트 풀어야 '숨통'

정부가 연내 서울 등 수도권에 7만3000가구 이상 규모의 추가 택지를 발표할 예정인 가운데, 입지 선정이 최대 관심사로 떠올랐습니다. 이미 남양주·광주 등지에서는 2만7000가구 규모의 공급이 확정된 상태입니다. 정부는 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 대비 절반 수준인 최단 37개월로 단축하기 위해, 기본조사와 감정평가를 동시에 진행하기로 했습니다. 정비사업 지원도 확대돼 이주비 대출은 종후자산 기준을 선택할 수 있도록 유연해지고, 중도금·잔금 대출과 세제·금융 지원도 함께 완화됩니다. 업계에서는 공급 속도를 높이려는 정부 의지를 긍정적으로 평가하면서도, 재건축초과이익환수제와 용적률 제한은 그대로 남아있어 한계가 있다는 지적이 나옵니다. 특히 이미 진행 중인 신규 정비사업 단지에 대한 지원은 상대적으로 미흡해 '단기적 처방'에 그친다는 평가도 있습니다. 전문가들은 이번 대책만으로 서울 집값을 안정시키기에는 한계가 있다고 내다봤습니다.

공공분양 물량 15%, 30년간 분양금 나눠낸다

정부가 청년층의 내집마련 부담을 낮추기 위해 공공분양 물량의 약 15%에 분양금을 나눠 내는 새로운 납부 방식을 도입합니다. 지분적립형 모델은 초기에 분양가의 약 25%만 내고, 나머지는 5년 간격으로 20~30년에 걸쳐 분할 납부하는 구조입니다. 수익공유형 모델은 주택도시기금의 저리 대출을 활용하되 담보인정비율(LTV) 70%를 적용하고, 이후 주택 가격 상승분을 정부와 공유합니다. 이러한 대책이 나온 배경에는 현재 공공분양 평균 분양가가 규제지역 기준 6억3000만원에 달해, LTV 40%를 적용해도 약 3억7800만원의 현금이 필요한 현실이 있습니다. 아울러 아파트보다 상대적으로 저렴한 다가구·다세대주택의 공급을 늘리기 위해 건축면적 제한도 660㎡에서 1000㎡로 완화됩니다. 정부는 이를 통해 대형 빌라 건설이 가능해져 중저가 주택 공급이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.

[8·13대책] 전세대출보증 제한 '투기성 비거주 1주택자'까지 확대

금융위원회가 내년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 중 본인과 배우자 모두 실거주 이력이 없고 제3자에게 세를 준 경우를 전세대출보증 제한 대상에 새로 포함하기로 했습니다. 금융위는 "본인이나 배우자가 보유하지만 주민등록을 이전한 적이 없고 남에게 세를 주고 있다면 규제 대상"이라고 설명했습니다. 현재 이 같은 조건에 해당하는 수도권·규제지역 아파트 1주택자의 전세대출 규모는 약 9조3000억원, 6만 건에 이릅니다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 기타지역은 90%에서 80%로 축소되며, 무주택자는 현행 기준이 유지됩니다. 내년 1월부터는 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균소득을, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균소득을 DSR 산정에 반영하도록 기준도 강화됩니다. 반면 청년층을 위해서는 청년미래보금자리론(연 3조원), 청년 전월세결합보증(연 4조5000억원), 청년특례 전세대출보증(39세 이하로 확대) 등 3종 세트가 내년 1월 새로 나옵니다. 보금자리론 신혼부부 소득요건도 부부합산 8500만원 이하에서 부부 중 1인 연소득 7000만원 이하로 완화됩니다.

세제개편 발표 후 강남·서초 하락 … 강북·관악 중저가지역 상승폭 확대

정부의 세제개편안 발표 이후 첫 주간 시세 조사에서 서울 강남구와 서초구 아파트값이 나란히 하락 전환했습니다. 강남구는 0.02% 떨어지며 14주 만에, 서초구는 0.04% 떨어지며 16주 만에 각각 하락세로 돌아섰고, 서초구에서는 잠원·반포동, 강남구에서는 대치·개포동 주요 단지 위주로 하락이 나타났습니다. 실제로 강남구 압구정현대 198㎡ 호가는 119억원에서 92억원으로, 서초구 래미안리더스원 114㎡는 58억원에서 44억8000만원으로 대폭 낮아진 사례가 확인됐습니다. 반면 강북구는 0.40%, 관악구는 0.34% 올라 상승폭이 오히려 확대됐으며, 강북권 평균 상승률(0.29%)은 강남권 평균(0.14%)의 두 배 수준을 기록했습니다. 서울 전체 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.21% 올랐지만 상승폭은 0.26%였던 전주보다 둔화되며 4주 연속 오름폭이 줄었습니다. 전세시장에서는 서울 전체 전셋값이 0.20% 오른 가운데 강남구만 0.03% 하락하는 등 매매시장과 비슷한 양극화 흐름을 보였습니다.

지식산업센터 등 유휴비주택, 주거시설 전환 방안 제시…이언주 의원 토론회

국회의원회관에서 전월세 시장 불안과 지식산업센터 공실 문제 해결을 주제로 한 토론회가 열렸습니다. 토론회에서는 서울의 아파트 공급 부족으로 전월세 시장에 어려움을 겪는 가구가 늘고 있는 반면, 지식산업센터 공실률은 약 55%에 달한다는 문제 제기가 나왔습니다. 토론회를 주최한 의원은 대출 규제와 세제 강화 같은 수요 억제 정책만으로는 한계가 있다며, 신축보다 빠르게 진행할 수 있는 기존 유휴공간의 주거시설 전환을 대안으로 제시했습니다. 김인만 부동산연구소장은 지식산업센터가 정비사업 대비 규제 제약이 적고 주차공간도 충분하다는 점을 장점으로 꼽았습니다. 다만 개인이 부담하기 어려운 난방·도시가스 설치 비용에 대해서는 공공 차원의 지원이 필요하다는 의견도 제기됐습니다. 토론회 결과는 후속 입법 활동에 반영될 예정입니다.

“세금 내느니 팔자”… 강남·서초 매물 8% 늘고 호가도 뚝

세제개편안 발표 이후 서울 강남권을 중심으로 아파트 매물이 늘고 호가가 조정되는 모습이 나타나고 있습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 매물은 이달 3일 6만409건에서 12일 6만4082건으로 열흘 새 6.1% 늘었습니다. 같은 기간 강남구는 9453건에서 1만213건으로 8.0%, 서초구는 7630건에서 8263건으로 8.3% 증가했습니다. 반면 30억원 이상 고가 아파트 거래는 올 상반기 1902건으로 지난해 같은 기간(2763건)보다 31.2% 줄었고, 50억원 이상은 483건에서 331건으로 감소했습니다. 정부는 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편했고, 앞서 10·15 대책으로 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도도 6억원에서 2억원으로 줄인 바 있습니다. 개포동의 한 중개업소 대표는 “32억원 호가 집에 29억원을 제시해도 반응이 오는 분위기”라고 전했습니다. 서진형 광운대 교수는 매물 증가가 정책 영향이라면서도, 대출 규제 탓에 실제 거래로 이어지기는 쉽지 않을 것으로 내다봤습니다.

서울 동북권 베드타운서 자족도시 변신… 집값도 상승세

전형적인 베드타운으로 꼽혀온 서울 동북권(노원·도봉·강북구)이 대규모 개발사업을 계기로 자족도시로 탈바꿈하며 집값도 오르고 있습니다. 노원구 상계주공9단지 전용 58㎡는 올해 1월 6억7000만원에서 7월 말 8억원으로 1억3000만원 뛰었습니다. 같은 단지 전용 49㎡도 2월 4억8000만원대에서 8월 6억3000만원으로 30% 이상 올랐습니다. 도봉구 창동 동아청솔 전용 84㎡는 6월 말 12억3700만원에 거래되며 신고가를 기록했고, 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡도 6월 8억3000만원으로 1월 대비 21.5% 상승했습니다. 지역 개발의 축인 창동 서울아레나는 공정률 72.5%로 내년 상반기 준공을 앞두고 있고, 서울디지털바이오시티(S-DBC)도 AI·바이오 등 첨단기업 유치를 추진 중입니다. 부동산 전문가는 중저가 아파트 비중이 높은 동북권 지역의 매수세가 앞으로도 이어질 것으로 전망했습니다.

“재계약, 1억은 더 줘야 안 쫓겨나”… 전세의 벽 너무 높아

세제개편으로 집주인의 실거주 전환과 임대 매물 감소가 예상되는 가운데, 서울 전세 재계약 부담이 크게 늘고 있습니다. 전용 60~85㎡ 아파트 평균 전세보증금은 2024년 상반기 5억5000만원에서 올 상반기 6억6000만원으로 20% 올랐고, 전용 40~60㎡도 4억원에서 4억9000만원으로 22.5% 상승했습니다. 같은 기간 가구 월평균 소득 증가율은 7.0%(512만원→548만원)에 그쳐, 전세값 상승 폭이 소득 증가 폭의 3배에 달하는 셈입니다. 신규 전세 계약 건수는 4만6951건에서 2만7894건으로 40.6% 줄었고, 전체 신규 임대차 계약에서 전세가 차지하는 비중도 55.1%에서 44.3%로 낮아졌습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “집주인들이 한꺼번에 실거주로 전환하면 전세시장에 집단적인 공급 감소 압력이 발생할 수 있다”고 진단했습니다. 서울시는 대응책으로 청년안심주택 1만7500가구를 2030년까지 추가 공급하고, 역세권 범위를 250m에서 500m로 넓히는 방안을 추진하고 있습니다.

시세 8억인데 분담금 7억?… 비강남 단지들 재건축 허들

서울 비강남권 노후 아파트들이 공사비와 금융비용 상승으로 재건축 분담금 부담이 커지며 사업 진행에 어려움을 겪고 있습니다. 1988년 준공된 노원구 상계주공6단지(2646가구)는 재건축 후 3573가구(임대 653가구 포함)로 재탄생할 예정인데, 전용 32㎡ 소유자가 49㎡로 갈 경우 분담금이 약 2억9200만원, 59㎡는 약 4억4800만원, 84㎡는 약 7억6500만원으로 추정됩니다. 현재 이 단지 전용 59㎡ 시세가 약 8억원인 점을 감안하면 분담금 부담이 상당한 수준입니다. 도봉구 쌍문한양2·3·4차(1635가구)도 조합원당 추정 분담금이 3억~3억5000만원에 달하는데, 현재 전용 48㎡ 거래가는 3억7000만원 수준입니다. 한 주민은 “너무 비싼 걸 지으면 어쩌라는 건지 모르겠다. 나이가 있는데 수억원의 목돈을 어떻게 마련해야 하느냐”며 우려를 나타냈습니다. 정비업계 관계자는 “비강남권 재건축은 공사비 상승으로 일반분양 수입만으로는 조합원 부담을 흡수하기 어려운 구조”라고 설명했습니다. 전문가들은 공사비·금융비용의 보수적 반영과 고령층 이주비 지원, 공공기여 완화 등 종합 대책이 필요하다고 제안했습니다.

“손발 다 묶고 세금만 내라니”… 거래·금융·임대차 3중 족쇄

세제 개편안이 발표된 이달 3일 이후 서울 아파트 매물은 6.0% 늘어난 6만4082건을 기록했고, 강남구는 8.0% 증가해 매물이 1만건을 넘어섰습니다. 하지만 매물 증가와 별개로 거래·금융·임대차 규제가 동시에 걸려 있어 실제 거래는 쉽지 않은 상황입니다. 25억원 이상 아파트는 대출 한도가 2억원으로 묶여 있고, 수도권 주택담보대출 한도도 6억원에서 3억원으로 낮아졌으며, 전세퇴거자금 대출 한도는 1억원입니다. 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 강제되고, 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위는 10년 이상 보유와 5년 이상 거주 요건을 채우지 못하면 원칙적으로 양도할 수 없습니다. 2년 계약갱신권을 사용하지 않은 세입자가 있는 집은 매매 자체가 난항을 겪는 경우도 많습니다. 한 중개업소 관계자는 “세제 인상안을 보고 놀란 집주인들의 문의가 이어졌는데, 조합원 지위 양도 요건이 안 되는 사람들은 이러지도저러지도 못한 채 고민만 하는 모습”이라고 전했습니다. 업계에서는 “거래를 막아둔 채 세금만 걷어가겠다는 생각이 아니라면 토지거래허가제나 대출 규제 등을 완화할 필요가 있다”는 지적이 나옵니다.

부동산 세제개편안 발표 이후 여론 악화

정부가 발표한 2026년 세제개편안을 두고 부동산 관련 여론이 악화하고 있습니다. 한 여론조사에서는 세제개편안에 대해 찬성 37.9%, 반대 43.9%로 반대 응답이 더 높게 나타났습니다. 이번 개편안은 다주택자에 대한 보유세·양도세 강화와 함께, 갭투자를 차단하기 위한 전세대출·주택담보대출 한도 축소를 담고 있습니다. 정부는 집값과 가계부채 관리를 위해 대출 규제를 강화한다는 입장이지만, 실수요자들 사이에서는 대출 문턱이 높아졌다는 불만도 나오고 있습니다. 정부 고위직과 청와대 참모진 중 다주택자 비중이 상당하다는 지적이 제기되면서 정책의 형평성 논란도 함께 불거지고 있습니다. 이번 세제개편안은 국회 논의를 앞두고 있어, 최종안이 어떻게 확정될지에 관심이 모이고 있습니다.

국토위, 세제 개편안·공급 대책 두고 여야 공방

국회 국토교통위원회에서 정부의 부동산 세제 개편안과 공급 대책을 두고 여야 간 공방이 이어졌습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 3기 신도시 조기 착공과 도심 주택 공급 확대, 비주택 용지의 주택 용도 전환 등을 주요 공급 방안으로 제시했습니다. 여당 의원들은 정부가 보유세·양도세를 동시에 강화하는 것이 애초 발표한 정책 기조와 배치된다고 지적했습니다. 집권 이후 서울 아파트값 상승률이 역대 정부 중 가장 높은 수준이라는 주장도 나왔습니다. 야당 일부 의원은 비거주 1주택자에 대한 보유세 인상이 실거주 전환을 유도해 전월세 매물이 줄고 가격이 오를 수 있다는 우려를 제기했습니다. 여야는 오는 13일 각각 의원총회를 열어 세제 개편안과 공급 방안에 대한 입장을 정리할 예정입니다.

'2+2년' 전세만기 1만건 앞두고 집주인 실거주 전환 급증

서울에서는 계약갱신청구권을 사용한 '2+2년' 전세 계약 중 약 1만347건이 올해 안에 4년 만기를 맞아 재계약이나 이사 여부를 결정해야 하는 상황입니다. 한 공인중개사는 세제개편안 발표 이후 9~10월 만기 물건 중 집주인이 직접 실거주하겠다는 비율이 과거 10건 중 1건 미만에서 최근 40~50% 수준으로 크게 늘었다고 전했습니다. 강남 3구만 놓고 보면 송파구 1,019건, 강남구 935건, 서초구 587건 등 총 2,551건이 만기를 앞두고 있어 서울 전체 만기 물량의 24.7%를 차지합니다. 서울 아파트 임대차 매물은 올해 초 4만4,424건에서 현재 3만8,157건으로 14.1% 줄어든 상태입니다. 2027년에는 갱신권을 사용한 전세 계약 4만9,078건이 추가로 만기를 맞을 예정이어서, 전세 매물 부족 우려가 당분간 이어질 것으로 보입니다. 집주인 실거주 전환이 계속 늘어날 경우 세입자들의 주거 이동 부담이 커질 수 있다는 지적이 나옵니다.

DL이앤씨 부천 소사역 단지 계약률 상승, 경기 비규제지역 외지인 매수 늘어

DL이앤씨가 부천 소사역 인근에 짓는 1,649가구 규모 'e편한세상 부천 어반스퀨어'가 잔여 가구 선착순 계약을 진행하며 계약률 상승세를 이어가고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 상반기 경기 비규제지역 아파트 매매 12만905건 가운데 서울 등 다른 지역 거주자의 매입 비중이 22%(2만7,034건)로, 전년 같은 기간(18%)보다 4%포인트 늘었습니다. KB부동산 시세 기준 7월 한 달 동안 군포시가 1.49% 올라 경기도 내에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 화성 병점(1.31%)과 수원 권선구(1.05%)도 경기 평균 상승률(0.87%)을 웃돌았습니다. 부천 소사구 괴안동의 'e편한세상 온수역' 전용 84㎡는 지난 7월 11억원(22층)에 거래되며 기존 최고가보다 5,000만원 높은 가격에 손바뀜했습니다. 서울 접근성이 좋은 경기 비규제지역을 중심으로 외지인 매수세와 시세 상승이 동시에 나타나고 있는 모습입니다.

신혼부부 디딤돌대출 소득 기준 1억2000만원까지 상향

정부가 신혼부부를 위한 디딤돌대출 소득 기준을 현행 연 8,500만원에서 1억2,000만원으로 상향하는 방안을 추진합니다. 이는 일반 가구 소득 기준(6,000만원)의 2배 수준으로, 신혼부부에 대한 우대 폭을 확대한 것입니다. 아울러 결혼으로 부부 합산 소득이 늘어나 대출 자격을 잃는 '혼인 페널티'를 완화하기 위해, 일반 가구 소득 요건을 충족하는 경우 결혼 후에도 3~5년간 디딤돌대출을 이용할 수 있도록 하는 방안도 검토되고 있습니다. 한편 지난해 규제로 규제지역 내 주택담보대출 LTV는 70%에서 40%로 축소됐고, 대출 한도도 2억~6억원으로 제한된 상태입니다. 정부는 정비사업 이주비 대출을 지원하기 위해 한국주택금융공사를 통한 보증 상품을 신설하고, 담보평가액을 준공 후 자산 기준으로 변경해 대출 한도를 높이는 방안도 추진합니다. 이를 통해 서울에서만 약 3만 가구, 39개 단지의 이주와 착공, 분양이 연쇄적으로 진행될 것으로 정부는 기대하고 있습니다.

"대출 2억뿐인데"… 서울서 25억 넘는 아파트 3,069건 팔렸다

올해 서울에서 거래된 아파트 가운데 25억원을 넘는 거래가 3,069건으로 전체의 7.0%를 차지했습니다. 30억원 초과 거래는 1,912건, 50억원 이상은 347건, 100억원 이상 초고가 거래도 20건에 달했습니다. 현재 주택담보대출 한도는 15억원 이하 최대 6억원, 15억~25억원 최대 4억원인 반면 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 크게 줄어듭니다. 25억원짜리 주택이라면 대출 2억원이 매매가의 8%에 불과하고, 50억원에서는 4%, 100억원에서는 2%로 비중이 더 작아집니다. 25억원 초과 거래의 77.6%, 50억원 이상 거래의 91.1%가 강남·서초·송파 등 강남3구에 집중된 것으로 나타났습니다. 2026년 세제개편안은 종합부동산세 과세 체계를 주택 수보다 주택가격과 거주 여부 중심으로 바꾸는 방향으로, 기본공제는 12억원에서 14억원으로 올라가지만 고가주택 세 부담은 오히려 강화됩니다. 결국 초고가 시장에서는 대출 한도보다 매수자의 자기자본 여력이 거래 성사의 핵심 변수로 작용하고 있습니다.

주택연금 수령액 인상하니… 상반기 신규가입 역대최대

금융당국이 주택연금 도입 이후 처음으로 계리모형을 재설계해 연금 수령액을 인상하면서, 올 상반기 신규가입자가 8,879명으로 역대 최대를 기록했습니다. 이는 전반기 대비 27% 늘어난 수치이며, 수령액 인상이 반영된 4월에는 월 기준 최대인 2,322건이 몰렸습니다. 72세 가입자가 4억원 주택으로 신청할 경우 월 수령액이 4만1,000원(3.13%) 늘었고, 서울 평균 아파트 가격인 12억원 기준으로는 월 13만6,000원(4.03%) 인상됐습니다. 기대여명 17.4년을 적용하면 서울 아파트 가입자는 생애 전체로 약 849만원을 더 받게 되는 셈입니다. 가입 시점은 1월 939건에서 3월 1,287건으로 늘었고 이후 4월 급증세로 이어졌습니다. 다만 집값이 더 오를 것이라는 기대감으로 상반기 중도해지도 1,410건에 달해 2021년 하반기 이후 가장 많았습니다.

바짝 마른 '전세 가뭄' … 서울 아파트 월세 비중 처음으로 55% 넘어

지난 6월 서울 아파트 임대차 계약 중 월세 비중이 55.1%를 기록해 2011년 통계 집계 이후 최고치를 나타냈습니다. 같은 달 전세 계약은 1년 전보다 37.8% 급감해 1만3,039건에서 8,114건으로 줄었고, 월세는 3.5% 늘어난 9,954건이었습니다. 월세통합가격지수는 103.98로 2015년 이후 가장 높은 수준까지 올랐습니다. 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로 등지에서는 월 200만원이 넘는 고액 월세 거래도 상반기에만 224건 발생했습니다. 정부의 세제개편으로 비거주 1주택자의 종부세 공제 기준이 12억원에서 9억원으로 낮아지면서 임대인들이 전세를 월세로 돌리거나 실거주로 전환하는 사례가 늘어난 영향으로 분석됩니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "다주택자나 비거주 1주택자인 임대인이 집을 팔거나 실거주를 하면 세입자는 쫓겨나고, 집주인이 버티거나 증여를 선택해도 세입자는 임차료를 올려줘야 한다"고 말했습니다.

수도권 비규제지역 외지인 매수 비중 22%…서울 접근성 높은 지역 거래 활발

올해 1~6월 경기 비규제지역 아파트 매매거래 12만905건 가운데 외지인 매수가 2만7,034건으로 22%를 차지했습니다. 지난해 같은 기간 18%였던 것과 비교하면 4%포인트 늘어난 수치입니다. 7월 한 달간 군포시 아파트값은 1.49% 올랐고, 화성 병점은 1.31%, 수원 권선구는 1.05% 상승해 경기지역 평균 상승률 0.87%를 웃돌았습니다. 부천 소사구 괴안동 'e편한세상 온수역' 84㎡는 11억원에 거래되며 직전 신고가보다 5,000만원 높은 가격을 기록했습니다. 현지 중개업계에서는 "서울 서부권 거주자뿐 아니라 최근에는 대구와 대전, 창원, 포항, 구미 등 지방 거주자의 계약 사례도 나타나고 있다"고 전했습니다. 서울 주택가격 부담과 규제를 피하려는 실수요와 투자수요가 서울 접근성이 좋은 수도권 비규제지역으로 옮겨간 결과로 풀이됩니다.

세제 개편 후폭풍…눈치보기 강남권엔 30억 내린 매물 출현

정부의 세제개편안 발표 이후 강남구 압구정동 재건축 아파트에서 직전 최고가 거래보다 최대 30억원 낮춘 매물이 나왔습니다. 종부세 공제 기준이 완화되는 등 개편 내용이 알려지면서 매도자들이 급매물을 내놓고 있지만, 대출규제와 세금 부담으로 매수자를 찾기는 쉽지 않은 상황입니다. 시장 참여자들은 세제개편안의 국회 통과 여부 등을 지켜보며 신중하게 움직이고 있습니다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "개인적인 상황에 따라 급매물이 나올 순 있지만 그게 대세는 아니고, 살 수 있는 사람들이 있는 구간의 매물이 중저가 주택 위주로 거래될 것"이라고 전망했습니다. 세제개편으로 비거주 1주택자의 보유세 부담이 커지면서 실거주 전환이 늘어나, 앞서 전해진 것처럼 전월세 시장 불안으로도 번지고 있습니다. 일각에서는 세 부담이 상대적으로 가벼운 비강남권으로 수요가 옮겨갈 가능성도 제기되고 있습니다.

아파트 2.8억 오를때 빌라 4000만원 상승…자산 격차 10억 육박

2026년 6월 기준 서울 아파트 평균가는 13억4669만원, 연립·다세대는 3억7969만원으로 격차가 9억6700만원까지 벌어져 역대 최대치를 기록했습니다. 2012년 1월만 해도 두 유형의 가격 격차는 3억원 수준이었습니다. 최근 2년간(2024년 6월~2026년 6월) 아파트는 10억6507만원에서 13억4669만원으로 26% 오른 반면, 연립·다세대는 3억4053만원에서 3억7969만원으로 11.5% 오르는 데 그쳤습니다. 오피스텔은 2억7631만원에서 2억8110만원으로 1.7% 오르는 데 그쳐 같은 기간 소비자물가 상승률 3.6%에도 못 미쳤습니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "자산 상승 기대가 없고 불이익만 있는 구조에서는 정부가 어떤 지원을 해줘도 비아파트 공급이 늘기 어렵다"며 비아파트를 월세 중심 수익형 부동산으로 전환하고 대출·세제 규제를 완화해야 한다고 조언했습니다. 실거주 1주택 중심 정책으로 아파트 수요가 쏠리고 다주택자 규제로 임대수익형 투자 수요가 급락하면서, 비아파트가 갖고 있던 '주거 사다리' 기능이 흔들리고 있다는 지적입니다.

전북지역 아파트 매매-전세값 오름세 계속

8월 첫째 주 전북 지역 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12%, 전세가격은 0.06% 올라 오름세를 이어갔습니다. 전국 시도 가운데 매매가격 상승률은 경기(0.24%) 다음으로 높은 수준입니다. 7월 한 달로 보면 매매가격은 0.40%, 전세가격은 0.25% 상승했습니다. 특히 전주시는 2024년부터 2026년 7월까지 3년간 누적 상승률이 약 14.2%에 달해, 같은 기간 전북 평균 상승률(3.77%)을 크게 웃돌았습니다. 반면 군산·익산·정읍·김제 등 다른 도시는 같은 기간 하락하거나 보합세에 머물러 지역별 온도차가 뚜렷했습니다. 전주시의 한 부동산 관계자는 주택공급 부족과 부동산 세제 개편 등이 가격 상승에 영향을 미치고 있다고 설명했습니다.

임대사업자 보유세 부담 더 늘어…빌라 '신축 가뭄' 심화 우려

서울 연립·다세대 전월세 지수는 지난 6월 전년 동월 대비 4.65% 상승한 것으로 나타났습니다. 정부의 보유세 개편으로 다주택자 공제액이 9억원에서 4억원+α로 축소되고, 공정시장가액비율도 60%에서 80%로 인상됩니다. 당초 정부는 세금 부과 기준을 주택 수 중심에서 가액 기준으로 바꾸겠다고 밝혔지만, 실제로는 일부 초고가 주택의 세금만 올랐을 뿐 다주택자에 대한 규제는 그대로라는 평가가 나옵니다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 "3주택 이상 보유자 중 아파트 다주택 보유는 거의 없으며 대부분 빌라 임대업자"라며, 세부담 증가가 신규 전월세 매물을 줄이는 데 그치지 않고 다세대·빌라 신축 착공까지 막을 수 있다고 우려했습니다. 전문가들은 이런 흐름이 이어지면 전월세값 상승과 비아파트 착공 가뭄이 계속될 것이라고 경고하고 있습니다.

벌써 '덜 똘똘한 아파트'로 이동 중? 시장은 정부 뜻대로 움직일까

서울 아파트 매매·전세가격지수가 78주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 이번 주 매매가격지수 상승률은 0.26%로 전주(0.25%)보다 소폭 확대됐고, 전세가격지수는 0.25%로 전주와 같은 수준을 유지했습니다. 지역별로는 강북지역 매매가 0.36%, 전세가 0.31% 올라 상승폭이 확대된 반면, 강남지역은 매매 0.17%, 전세 0.19%로 상승폭이 오히려 줄었습니다. 강북지역에서는 중구(0.54%)·중랑구(0.52%)·성북구(0.49%)가, 강남지역에서는 금천구(0.32%)·구로구(0.30%)가 상승세를 주도했습니다. 기사는 고가 아파트에 대한 규제에도 불구하고 이미 '똘똘한 한 채'보다 '덜 똘똘한 한 채'로 갈아타려는 움직임이 나타나고 있다며, 시장이 중저가 지역으로 수요를 옮기는 풍선효과를 우려했습니다.

"결혼 망설이지 않게"…신혼부부 대출·세제 완화 22개 과제 추진

정부가 신혼부부의 결혼으로 인한 제도상 불이익을 해소하기 위한 22개 과제를 마련해 검토하고 있습니다. 부동산 관련 주요 내용으로는 디딤돌·버팀목 전세자금대출, 보금자리론 등의 소득요건 완화가 포함됩니다. 현재 디딤돌 대출의 신혼가구 소득기준은 부부합산 연소득 8500만원 이하인데, 미혼자 기준(7000만원)과 비교했을 때 상대적으로 불리하다는 지적이 배경입니다. 이 밖에 전세사기 피해자를 위한 주택대출 소득요건 완화, 생애최초 주택구입자금 대출 신청대상 확대, 신생아 특례대출의 맞벌이 소득기준 확대, 혼인 관련 세액공제 개선 방안 등도 논의되고 있습니다. 정부는 청년층 실수요자 대상 대출 규제 완화 방안을 검토 중이며, 조만간 종합 부동산 대책을 발표할 예정입니다.

"사도 걱정, 팔아도 걱정"…대출 막히고 집값 뛰는 부동산

정부의 잇따른 대책에도 공급 부족과 대출 규제, 세제 부담이 겹치면서 부동산 시장에서 실수요자와 다주택자 모두 어려움을 호소하고 있습니다. 올해 상반기 보금자리론 수도권 공급 건수는 2만7032건으로 전체의 48.1%를 차지해 지난해 하반기(41.2%)보다 6.9%포인트 늘었고, 전체 공급량도 5만6218건으로 13.1% 증가했습니다. 같은 기간 주택종합 매매가격은 전국 1.37%, 수도권 2.67%, 서울 4.52% 올랐지만 7월 넷째 주 강남구(0.07%)·서초구(0.05%)·송파구(0.20%)는 상승폭이 둔화되는 모습을 보였습니다. 한 실수요자는 "2년마다 전세금을 올려줘야 하는 부담도 크고, 대출 부담이 있더라도 지금이 마지막 기회"라며 매수를 서두르는 심리를 전했습니다. 반면 한 다주택자는 "집값이 오른 만큼 지금 팔면 차익을 실현할 수 있지만, 막상 세금을 계산해보면 손에 쥐는 금액이 생각보다 크지 않다"며 양도소득세 부담으로 매도를 망설이는 상황을 설명했습니다. 전세시장 불안과 지속적인 집값 상승이 세입자들을 매수시장으로 밀어내는 한편, 양도세 중과가 다주택자의 매물 출회를 가로막으면서 시장이 경직된 모습입니다.

2026 세제개편, 무주택자에게 기회일까, 부담일까

정부가 이번 세제개편에서 '사는(buying) 집'을 '사는(living) 집'으로 바꾸겠다는 취지로 종합부동산세와 양도소득세 체계를 손질했습니다. 종부세 세 부담 상한은 150%에서 200%로 올리고 공정시장가액비율도 60%에서 70~80%로 상향했으며, 장기보유특별공제는 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 바뀌어 2029년부터 새 한도가 적용됩니다. 다주택자 양도소득세는 2027~2028년 한시적으로 완화됩니다. 올해 1~5월 경기 아파트 매수 7만8657건 중 서울 거주자 비중은 15.56%로 지난해(12.53%)보다 늘었고, 인천도 1만4487건 중 서울 거주자 비중이 10.11%로 지난해(6.96%)보다 커졌습니다. 서울 아파트값은 78주 연속 상승했고 전셋값도 누적 6.27% 올랐습니다. 전문가들은 절세 매물 증가와 지역 간 가격 격차 완화라는 긍정적 효과를 기대하면서도, 보유세 부담이 세입자에게 전가되거나 전세 공급이 줄어들 수 있다는 우려를 함께 제기했습니다. 무주택자 입장에서는 매물 증가라는 기회와 임대료 상승·전세난이라는 부담이 동시에 나타날 수 있는 상황입니다.

전월세 거두고 집 판다…서울 등록임대 3만가구 '매도 기로'

국토교통부에 따르면 6월 말 기준 서울 등록민간임대주택은 총 3만354가구로, 이 중 약 1만3500가구가 올해 하반기 안에 임대 의무기간이 끝나 매도 여부를 결정해야 하는 상황입니다. 2027년에는 약 7480가구, 2028년에는 약 6270가구가 추가로 의무기간을 마칩니다. 등록임대 물량이 많은 자치구는 노원구 3469가구로 가장 많고 영등포구 1877가구, 성동구 1381가구, 동대문구 1279가구 순입니다. 동시에 전세 매물은 중랑구가 386건에서 76건으로 80.4% 급감했고 동대문구도 1039건에서 359건으로 65.5% 줄었으며, 도봉구와 노원구도 각각 64.5%, 62.1% 감소했습니다. 동대문구의 한 공인중개소 관계자는 "세제 혜택을 받으며 전세나 월세를 놓던 임대사업자들이 의무기간 종료 후 매도를 고민하기 시작했다"고 전했습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "임대 물량이 부족한 지역에서는 전월세 가격 변동성이 확대될 가능성이 있다"고 분석했습니다. 저렴한 전월세 물량이 줄어들면서 임차인들의 주거 불안정이 커질 수 있다는 우려가 나옵니다.

32억 '마래푸' 114㎡ 종부세, 실거주면 줄지만 안 살면 2.5배

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 114㎡(공시가 20억8500만원, 시세 31억~33억원)를 기준으로 한 2027년 종합부동산세 시뮬레이션에서 실거주 여부에 따라 세액이 크게 갈리는 것으로 나타났습니다. 실거주 1주택자의 종부세는 250만원에서 227만원으로 오히려 줄어드는 반면, 비거주 임대인은 250만원에서 611만원으로 2.5배, 2주택자는 340만원에서 829만원으로 2.4배 늘어납니다. 이런 차이는 기본공제 조정에서 비롯됩니다. 실거주자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 늘어 과세표준이 6억7950만원에서 4억7950만원으로 줄어들지만, 비거주자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소됩니다. 비거주자의 경우 과표 구간 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율도 1.3%로 인상되는 영향을 함께 받습니다. 기사는 "정부는 이번 종합부동산세 개정에서 실거주자는 보호하고 거주하지 않는 주택을 보유한 이들에게는 무겁게 세금을 물리는 데 초점을 맞췄다"고 설명합니다.

李대통령 "결혼 페널티 없앨 22개 과제 살펴볼 것"…대부분 '주택 대출' 완화

이재명 대통령이 자신의 SNS를 통해 "우리 청년들이 국가 정책 때문에 결혼을 망설이는 일은 결코 없어야 한다"고 밝히며, 결혼으로 인한 제도상 불이익을 조사해 보고하도록 지시했습니다. 정부가 마련한 '결혼 페널티' 해소 22개 과제 중 대부분이 주택 관련 대출 규제 완화에 집중돼 있습니다. 디딤돌 내집마련대출, 버팀목 전세자금대출, 보금자리론 등의 소득요건을 완화하는 방안이 포함됐습니다. 결혼 후 2주택자와 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과 제외 범위를 확대하고, 주택담보대출 이자상환액 소득공제도 늘리는 방안이 논의됐습니다. 다만 전세자금대출 등 완화 대상 상품들이 그동안 집값 급등의 주요 원인으로 꼽혀온 만큼, 이번 방안이 논란을 부를 수 있다는 지적도 나옵니다.

구윤철, 대출 규제완화 '핀셋 지원' 추진… 청년·무주택자 숨통 트이나

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 8월 7일 MBC 라디오 인터뷰에서 대출 규제와 관련해 서민·실수요자 중심의 '핀셋 지원' 대책을 조만간 내놓겠다고 밝혔습니다. 현금 부자 중심으로 강남 등 주요 지역 주택 매수가 이뤄질 수 있다는 지적에 대해, 서민·실수요자 보호 조치를 완화할 필요성이 있다며 청년·신혼부부·무주택 서민에 대한 공감을 나타냈습니다. 주택 공급 대책과 금융 대책도 추가로 내놓을 계획이라며, 시간이 걸리는 아파트 공급 외에 비아파트 주택 공급을 늘리겠다고 설명했습니다. 최근 발표한 부동산 세제 개편안에 대해서는 30억원 이하 주택 보유자는 보유세·양도세 부담이 줄어드는 방향이라고 설명했습니다. 초고가주택 기준으로 거론되는 40억~50억원에 대해서는 시장에서 이해하는 의미와 부합한다고 밝혔습니다. 다주택자의 조정대상지역 양도소득세 중과 완화 조치는 한시적 완화일 뿐 유예가 아니라며, 보유세 부담 증가에 단계적으로 적응할 시간을 달라는 국민 의견을 반영한 결과라고 강조했습니다. 세제 개편안에 대한 국민 의견을 계속 수렴해 필요하면 앞으로도 정책에 반영하겠다고 덧붙였습니다.

[주간부동산시황] 전국 아파트값 0.14%↑…세제개편에 '편법 주소 이전' 우려

부동산R114의 AI 시세 조사에 따르면 8월 첫째 주 전국 아파트 매매가격이 0.14% 상승했습니다. 서울은 0.12%, 경기·인천은 0.21% 올라 수도권 전체 상승률은 0.16%를 기록했고, 5대광역시(0.04%)와 기타지방(0.03%)은 상대적으로 상승폭이 작았습니다. 전국 17개 시·도 중 11곳이 상승, 3곳 보합, 3곳 하락으로 상승 지역이 우세했으며, 경기(0.24%)가 가장 높은 상승률을 보였습니다. 월간 기준 전국 아파트값은 4월 0.49%에서 6월 0.57%로 상승폭이 확대되다 7월에는 0.78%까지 올랐습니다. 전세시장도 8월 첫째 주 전국 기준 0.09% 올랐고, 서울·경기·인천 상승에 힘입어 수도권 전체 전세가격은 0.10% 상승했습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 주택 수 중심 과세체계를 주택 가액 중심으로 전환하고, 실거주 없이 보유하는 주택의 절세 혜택을 축소하는 내용을 담고 있습니다. 취학·근무지 이전·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 일부 거주로 인정되지만, 시장에서는 이를 둘러싼 행정 혼선과 절세 목적의 편법 주소 이전이 늘어날 수 있다는 우려가 나옵니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 오피스텔을 비주거용으로 구분하려는 편법처럼, 부득이한 사유를 인위적으로 만드는 사례가 현장에서 늘어날 수 있다고 전망했습니다.

"전세 씨 말랐다" 성토인데…비거주 1주택 전세대출 9조 막히나

정부의 세제 개편으로 1주택자의 실거주 요건이 강화된 가운데, 금융당국이 준비 중인 전세대출 규제로 시장의 관심이 옮겨가고 있습니다. 비거주 1주택자에 대한 전세대출 제한이 현실화할 경우 수도권 아파트 보유자의 전세대출 약 9조 2000억원(6만 건)이 직접 영향을 받을 전망입니다. 이재명 대통령은 8월 7일 오후 청와대에서 부동산 정책 점검 2차 비공개회의를 열었으며, 지난 3일 7시간 반 동안 진행된 회의에 이은 후속 논의로 이억원 금융위원장도 참석했습니다. 이 대통령은 앞서 전세대출이 서민 주거 안정 지원책인 동시에 집값 폭등의 주요 원인이라며, 이미 집을 가진 사람이 다른 곳에 전세를 얻을 때 대출까지 지원할 필요가 있는지 의문을 제기한 바 있습니다. 금융위원회는 재정경제부가 세제 개편안에서 밝힌 비거주 1주택 예외 인정 기준(1년 이상 거주 후 취학·근무지 이전·요양 등 부득이한 사유로 최장 3년까지 비거주 인정)을 대출 규제의 가늠자로 삼을 계획입니다. 투기 목적 차주의 전세대출 만기 연장 제한, 1주택자 전세대출 신규 보증 전면 차단 등이 검토되고 있으며, 같은 시·군 내 이동은 예외로 인정받지 못해 주거 이전의 자유 침해 논란이 일 수 있어 금융위는 예외 조건을 최대한 넓게 설정할 방침입니다. 전문가들은 세제 강화에 이어 대출 규제까지 겹치면 자금 여력이 부족한 집주인들이 버티기에 들어가면서 세금·이자 부담이 세입자에게 전가되고 전월세 가격이 오를 수 있다고 우려합니다.

서울시 부동산 토론회서 시민들 "공급·전월세 대책이 먼저"

서울시가 8월 6일 오전 서울시청에서 정부의 8·3 부동산 세제 개편안을 놓고 오세훈 시장 주재로 '부동산 정상화를 위한 시민 대토론회'를 열었습니다. 일반 시민, 공인중개사, 유튜브 크리에이터, 교수 등 약 50명이 참석해 세제 개편이 실제 주택시장에 미칠 영향을 놓고 다양한 의견을 나눴습니다. 청년 김민정 씨는 전셋집 매물이 거의 없어 월세를 선택했다며, 실거주 요건이 강화되면 세입자 이주가 더 잦아질 수 있다고 우려했습니다. 강동구 천호동의 공인중개사 노향남 씨는 토지거래허가구역제 시행으로 아파트가 실거주 매매만 가능해지고 대출 규제까지 겹쳐 전월세 매물이 나올 수 없는 구조라고 지적했습니다. 참석자들은 재개발·재건축에 대한 정부의 부정적 인식 전환, 아파트뿐 아니라 비아파트 임대시장까지 함께 살리는 정책, 세입자 보호 방안 병행 등을 요구했습니다. 오세훈 시장은 정부의 추가 공급 대책이 곧 발표될 예정이라며, 서울시도 시장 안정을 위해 최선을 다하겠다고 밝혔습니다.

[서울시 부동산 토론회] 정책 목표 없는 세제 개편, "배 아픈 사람 위해 고가 주택 때리는 돈키호테식 정책"

같은 토론회에서 오세훈 서울시장은 정부의 8·3 세제 개편안을 향해 직접적인 비판을 내놨습니다. 오 시장은 '정부 세법 개정이 전월세를 구하지 못해 고통을 겪는 서민의 현실적 고민을 해결하는 해법이 됐으면 했는데, 강남 고가 아파트에 계신 분들에게 고통을 주기 위한 것이 목표'였다며 서민 입장에서 실질적 효과가 있는지 의문을 제기했습니다. 그는 '원래 살던 곳에서 인생을 마무리하고 노후를 맞고 싶은 게 사람의 본능적 욕구'라며, 이를 편하게 누리게 하는 것이 정책 목표가 돼야 한다고 주장했습니다. 현금흐름이 좋지 않다고 집을 팔고 이사 나가도록 유도하는 것이 바람직하냐고 반문하며, 인간의 원초적 행복 추구 욕구를 침해하는 정책으로 국민적 공감대를 얻을 수 있겠냐고 지적했습니다. 같은 자리에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 '8·3 세제 개편안은 거의 낙제점'이라며 문재인 정부보다 과도하게 실수요자를 규제하고 있다고 비판했습니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 대통령이 언급한 '똘똘한 한 채' 현상이 문제라면 이를 해소하는 내용이 개편안에 있어야 하는데, 오히려 1주택 거주 요건 강화가 '똘똘한 한 채' 선호를 강화했다고 지적했습니다.

[전혜은 시선] 실거주 중심 '부동산' 세제개편 후폭풍에

정부가 양도소득세와 종합부동산세의 기준을 '장기 보유'에서 '실거주'로 전환하면서, 1가구 1주택자의 보유기간 공제는 단계적으로 축소돼 2029년부터는 사실상 폐지됩니다. 최대 80% 공제를 받으려면 장기간 실제로 거주해야 하고, 종부세도 보유기간 대신 거주기간 공제로 바뀝니다. 현장 공인중개사들은 세금 부담을 줄이려고 집주인 상당수가 전세를 회수할 가능성이 있다며, 세입자가 예상보다 빠르게 이사를 강요받을 수 있다고 내다봤습니다. 서울 인기 지역에서는 이미 전세 매물이 부족한데, 임대사업자 세제 혜택 축소로 인한 매각과 실거주 목적 거래 확대까지 겹치면 전세 물량 자체가 줄고 '전세 소멸' 우려까지 나옵니다. 보유세·금융비용 부담이 커지면서 집주인들이 보증부 월세나 월세로 전환하는 사례가 늘고 있고, 실제로 은행권 전세대출 잔액도 감소세를 이어가고 있습니다. 서울 아파트 전세 매물이 급감하면서 상대적으로 가격이 낮은 빌라로 매수 수요가 옮겨가는 현상도 나타나고 있으며, 전문가들은 임대시장 공급 축소와 세입자 보호 대책이 함께 마련되지 않으면 전세난과 월세 부담이 더 심화될 수 있다고 지적합니다.

"감정가 따위 안 봅니다"…서울 아파트 경매, 낙찰가율 4개월째 100% 넘어

7월 서울 아파트 경매 진행 건수는 180건으로 전월(150건) 대비 20% 늘며 3개월 연속 증가했고, 낙찰률은 38.3%로 전월보다 4.3%포인트 올랐습니다. 낙찰가율은 101.0%로 전월보다 0.7%포인트 낮아졌지만, 4개월 연속 100%를 넘기며 감정가보다 비싸게 낙찰되는 흐름이 이어지고 있습니다. 반면 전국 아파트 낙찰가율은 85.4%로 전월보다 1.5%포인트 내려 지난해 3월 이후 최저치를 기록해, 서울과 지방의 온도차가 뚜렷합니다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 3,755건으로 올해 최고치를 찍었고 낙찰률도 37.3%로 전월보다 3.8%포인트 상승했습니다. 경기(낙찰률 49.1%, 낙찰가율 86.8%), 인천(낙찰률 40.1%, 낙찰가율 80.4%)도 서울보다는 낮은 수준의 경매 시장을 보였습니다. 서울의 강세는 도봉구 등 외곽지역 중저가 아파트 낙찰이 이어진 데다 감정가 15억원 이하 리모델링·재건축 기대 단지에서 고가 낙찰이 몰린 결과로 분석되며, 송파구 문정동 '문정시영'은 40명이 입찰해 감정가 8억원의 164%인 13억1200만원에 낙찰됐습니다.

"정부 세제개편안, 전월세시장 불안과 공급 위축 불러올 수 있어"...서울시 개최 부동산 토론회

같은 서울시 부동산 토론회에서는 학계·업계 전문가들의 비판도 이어졌습니다. 김지엽 성균관대 교수는 '집값을 떨어뜨리는 것이 부동산 정상화인가'라고 되물으며, 초고가 주택 세제 강화로 집값이 떨어지면 아무도 사려 하지 않을 것이라며 이번 정책을 '배고픈 서민이 아닌 배 아픈 사람들을 위한 정책'이라고 표현했습니다. 김준용 서울시정비사업연합회장은 국민연금만으로 생활비를 감당하기 어려운 고령층이 임대료로 생활하는 경우가 많다며, 보유세·양도세 중과를 '정책이라기보다 폭력에 가깝다'고 지적했습니다. 이창무 한양대 교수는 서울 시민의 절반 이상이 임차인인데도 전월세 시장에 미칠 영향이 충분히 고려되지 않았다며, 임대주택 공급자도 투기 대상이 아니라 시장의 역할 수행자로 봐야 한다고 강조했습니다. 강서구 공인중개사 김용혁 씨는 전월세 물건이 없으면 세입자들도 결국 매매로 돌아서게 되고, 이는 매매 수요 증가로 이어져 집값 상승이 불가피해지는 악순환을 우려했습니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 공공·민간 모두의 공급 확대가 중요하다며 재개발·재건축·신규 택지 개발 등 모든 공급 수단을 동시에 추진해야 한다고 제안했습니다.

'내 집' 꿈도, '주식' 꿈도 흔들…"사다리 걷어차" 30대의 분노

여론조사 결과 이재명 대통령의 국정수행에 대해 30대의 70.4%가 부정평가를 내려, 전 연령대 중 가장 높은 수치를 기록했습니다. 같은 조사에서 30대는 부동산 정책에 대해서도 70.4%, 주식시장 정책에 대해서도 69.3%가 부정적으로 평가해 다른 세대보다 불만이 두드러졌습니다. 서울과 수도권 집값이 오르는 가운데 대출 규제까지 강화되면서, 무주택자이자 생애 최초 주택 구입 수요가 많은 30대의 내 집 마련이 더욱 어려워졌다는 분석입니다. 최근 발표된 세제 개편안도 30대의 불안을 키우는 요인으로 지목됩니다 — 비거주 1주택자가 세 부담을 피해 매도하거나 실거주로 전환하면 전세 물량이 줄어, 청년·무주택자의 임차료 부담이 커질 수 있다는 우려입니다. 한 더불어민주당 의원은 이번 세제 개편에서 초고가 주택 기준 등 국민이 이해하기 어려운 지점이 있었다고 지적했습니다. 30대는 최근 증시 하락의 원인으로도 단일종목 레버리지 상품 등 정부 정책을 1순위로 꼽아, 부동산과 주식 두 자산 형성 통로 모두에서 정책 불신이 커지고 있는 모습입니다.

5만호 공급 막판 조율… 신규 택지·기존 사업 가속 '투 트랙' [수도권 추가 공급 발표 초읽기]

정부가 수도권 주택시장 안정을 위한 5만호 추가 공급 대책을 마무리 조율 중이며, 7일 이재명 대통령 주재 부동산 정책 점검 2차 회의를 거쳐 다음 주 발표될 예정입니다. 신규 택지로는 서울 내곡동 예비군훈련장, 태릉골프장, 방이동 일대 등이 거론되며, 김윤덕 국토교통부 장관은 그린벨트 일부 해제도 검토할 수 있다는 입장을 밝혔습니다. 다만 위례신도시가 2006년 계획 발표 이후 실제 입주까지 약 8년이 걸렸던 사례처럼, 신규 택지는 토지 보상과 환경영향평가, 주민 협의 등으로 공급까지 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 때문에 정부는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시의 사업 속도를 높이는 데도 주력해, 통상 60개월 걸리는 사업 기간을 절반 이하로 단축하는 방안을 검토 중입니다. 역세권과 노후 저층 주거지를 대상으로 한 도심 공공주택 복합사업도 병행되는데, 지난 3~5월 공모에서 44곳, 약 6만 가구 규모의 제안이 접수됐고 이 중 27곳은 주민 참여 의향률이 30%를 넘었습니다. 최은영 한국도시연구소 소장은 새로운 계획보다 3기 신도시와 매입임대 사업 등 기존 사업이 실제 착공·공급으로 이어지는 것이 정책 신뢰 회복에 더 중요하다고 강조했습니다.

[사설] 세제 개편으로 전월세시장 혼란, 보완책 시급

정부의 부동산 세제 개편안이 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 방향을 틀면서, 초고가·비거주 주택의 세 부담이 크게 늘고 양도소득세 장기보유특별공제도 실거주자 위주로 재편됐습니다. 문제는 세 부담을 피하려는 비거주 1주택자들이 세입자를 내보내고 직접 입주하는 쪽을 택할 가능성이 커졌다는 점으로, 오세훈 서울시장도 양도세 절감을 위해 집주인이 실거주로 전환하는 경우가 늘어 전월세 물량이 줄고 임대료가 오를 수 있다고 우려했습니다. 실제로 올해 상반기 아파트 전셋값은 4.99%, 월세는 4.62% 올랐고 서울 아파트 평균 전셋값은 사상 처음 7억원을 넘어섰습니다. 지난 4일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만803건으로 1년 전보다 9.0% 줄었고, 서울에서는 연말까지 만료 예정인 전월세 신규 계약도 5만가구가 넘습니다. 사설은 정부가 지난 5월 토지거래허가구역 내 전세 낀 주택의 실거주 의무를 유예해놓고 이번 세제 개편에서는 별도 예외를 두지 않은 점 등을 정책 일관성 부재로 지적했습니다. 정부와 국회가 공공임대 확대, 무주택 실수요자 지원 등 임대차 시장 안정을 위한 보완책을 서둘러 마련해야 한다는 요구가 나옵니다.

참여연대 "세제개편안, 공정과세 내세웠지만 예외와 특례만 확대"

참여연대 조세재정개혁센터는 정부의 이번 세제개편안에 대해 '공정과세를 내세웠지만 정작 핵심 과세 제도의 정상화는 미루고 예외와 특례만 확대했다'고 평가했습니다. 자산가액 중심의 누진과세 체계로 개편한 점은 긍정적으로 평가하면서도, 1세대 1주택 비과세 기준을 공시가 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 올려 고가주택까지 세금을 면제해준 것은 문제로 지적했습니다. 참여연대의 시뮬레이션에 따르면 시가 30억원 거주 1주택자의 종부세는 2026년 276만원에서 2028년 234만원으로 오히려 줄어드는 반면, 시가 20억원 조정대상지역 2주택자는 약 369만원을 부담해 고가 1주택자보다 세 부담이 역전되는 현상이 나타납니다. 양도소득세 개편에 대해서도 10년 이상 거주한 1주택자의 장기보유특별공제 기본 공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘리고 최대 80%까지 공제해주는 것은 '실수요자 보호 취지를 감안해도 지나치게 과도한 혜택'이라고 비판했습니다. 조정대상지역 주택의 양도세 중과를 2년간 유예한 조치에 대해서는 '버티면 감세된다는 학습효과만 남긴다'며, 단계적 시행 시기가 2028년 총선 등 정치 일정에 따라 흔들릴 수 있다고 우려했습니다. 경실련도 별도로 '부동산 불로소득 환수와 조세정의 실현 측면에서 미흡하다'며, 이번 개편이 오히려 '똘똘한 한 채' 선호를 강화할 수 있다고 지적했습니다.

"거래 없는데 호가는 올라"…혼돈의 동탄·기흥·구리

화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 지난달 1일 규제지역, 이달 5일부로 토지거래허가구역으로 지정된 지 한 달을 맞으면서 세 지역 부동산 시장이 거래절벽과 호가 상승이 뒤섞인 혼란에 빠졌습니다. 토지거래허가제 시행 후 한 달간(7월 5일~8월 4일) 허가 신청 건수는 동탄구 133건, 기흥구 253건, 구리시 88건에 그쳐, 시행 직전 한 달(6월 5일~7월 4일) 실거래 건수(동탄구 1,732건, 기흥구 1,153건, 구리시 412건)와 비교하면 거래 규모가 약 7분의 1 수준으로 급감했습니다. 거래는 줄었지만 호가는 오히려 올라, 힐스테이트기흥 전용 72㎡는 지난 6월 10억9천만원에 거래됐던 것이 현재 최저 호가는 11억3천만원까지 뛰었습니다. 다주택자들이 양도세 중과 부담을 피해 매물을 거둬들이면서 매물 자체도 줄었는데, 부동산 빅데이터 업체 아실 기준 매물은 동탄구 4,069건에서 3,752건, 기흥구 4,774건에서 3,953건, 구리시 1,154건에서 944건으로 감소했습니다. 현장에서는 세입자 퇴거 확인, 계약갱신청구권 처리 등 새 규제와 관련된 절차를 두고 중개업소들의 혼선도 이어지고 있습니다.

"못 버텨" "정책 바뀌길"…강남 집주인들 '버티기냐 매도냐' 고민

정부가 발표한 종합부동산세·양도소득세 개편안을 두고 서울 강남·서초 초고가 주택 소유자들 사이에서 매도와 보유를 놓고 고심이 깊어지고 있습니다. 시가 40억원을 넘는 서울 주택의 78.3%가 강남·서초 두 개 구에 몰려 있어, 이번 개편의 영향이 사실상 이 지역에 집중되는 모습입니다. 양도소득세 비과세 한도도 단계적으로 축소돼, 2029년부터는 현재보다 훨씬 낮은 기준이 적용될 예정입니다. 한 개발업계 관계자는 2027년 이후 매도 시 양도세 부담이 최대 30억원까지 늘어날 수 있다고 설명했습니다. 현지 공인중개사들은 "징벌적 과세"라는 반응과 함께, 일부는 결국 다시 오를 것이라는 기대로 관망하는 분위기도 전했습니다. 고령 소유자를 중심으로 세금 부담 전 매도, 정책 변화를 기다리는 관망, 증여·상속을 통한 대응 등 다양한 선택이 검토되고 있습니다.

종부세는 다시 '폭탄'이 됐나…오히려 "투기와 타협" 비판도

정부의 종합부동산세 개편안이 발표됐지만, 정치권과 시민단체 일각에서는 "투기와 타협했다"는 비판이 나오고 있습니다. 이번 개편으로 실거주 1주택자의 기본공제는 시가 약 20억원 수준으로 높아진 반면, 다주택자 기준은 그대로 유지돼 세율 인상도 초고가 주택에만 실질적으로 적용됩니다. 현재 종부세를 내는 주택 소유자는 전체의 3%, 1주택자는 1%에 불과하며 평균 세액은 월 9만원대로 알려졌습니다. 조국 전 대표는 "버티면 세금을 깎아준다는 잘못된 신호를 시장에 줬다"고 지적했고, 참여연대 등은 "전체 소유자의 74%가 1주택자인데 고가 1주택만 비과세하는 건 취지와 어긋난다"고 비판했습니다. 전문가들은 이번 개편이 오히려 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하고, 일부 고가 1주택자가 다주택자보다 세금을 덜 내는 역전 현상을 낳을 수 있다고 우려합니다. 한국의 보유세 실효세율(0.147%)은 미국(1.012%)·캐나다(0.650%)·일본(0.467%) 등 주요국보다 여전히 낮은 수준입니다.

[부동산세 대수술] 고가·비거주 1주택 부담…'대전족'도 불똥

이번 부동산 세제 개편의 핵심은 '소유자'보다 '거주자'를 우대하는 방향입니다. 공시가 14억원을 넘는 1주택자는 실거주 여부에 따라 종부세 공제액이 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 차등 적용됩니다. 우리은행 부동산연구소 남혁우 연구위원은 "실거주하지 않는 고가 1주택자는 보유 비용이 늘어 강남 핵심지 매물이 나올 수 있다"고 전망했습니다. 문제는 세제 혜택을 받기 위해 집주인이 직접 입주하려는 유인이 커지면서, 세입자 퇴거로 이어질 수 있다는 점입니다. 특히 자녀 교육을 위해 대치동 인근에 전세로 거주하는 이른바 '대전족' 가구가 전세난과 전셋값 상승의 직격탄을 맞을 것이라는 우려가 나옵니다. 다만 매물이 다소 늘더라도 서울의 공급 부족 구조상 가격 하락 효과는 제한적일 것이라는 전망도 함께 나옵니다.

"세금 더 내도 남는 장사"…강남 초고가 주택 '버티기' 시작되나

초고가 아파트에 대한 보유세 부담이 내년부터 본격적으로 늘어날 전망입니다. 반포 래미안(전용 84㎡)의 경우 올해 보유세가 1810만원 수준인데, 내년에는 실거주 시 2763만원(50% 이상 증가), 비거주 시 3318만원(80% 이상 증가)까지 오를 것으로 추산됩니다. 한남더힐 등 초대형 평형은 최대 84%까지 세 부담이 늘어날 수 있다는 분석도 나왔습니다. 다만 같은 기간 자산가치 상승폭이 세 부담 증가를 압도한다는 점이 눈에 띕니다 — 반포 래미안 보유세는 2020년 1106만원에서 올해 1810만원으로 올랐지만, 시세는 같은 기간 27억1667만원에서 48억3333만원으로 21억원 넘게 뛰었습니다. 한 시장 전문가는 "실거주자들은 당장 팔아야 할 요인이 적다"며 고자산가들이 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 크다고 내다봤습니다. 2021년 세 부담 강화 국면에서도 가격이 오히려 더 올랐던 전례가 다시 주목받고 있습니다.

종부세 기준 올렸지만…대구 부동산시장 영향은 '미미'

정부가 종합부동산세 1주택자 기본공제를 공시가 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 올렸지만, 대구 지역 부동산 시장에는 실질적인 영향이 거의 없는 것으로 나타났습니다. 대구에서 공시가 12억원을 넘는 아파트는 전체 74만9719채 중 1887채로 0.25%에 불과하고, 30억원을 넘는 아파트는 단 5채뿐입니다. 고가 아파트는 수성구 범어동·만촌동 등 일부 지역에 집중돼 있습니다. 현지 공인중개사는 "이번 개편은 서울 초고가 주택 시장을 겨냥한 것으로, 대구는 해당 기준을 넘는 아파트가 적어 체감할 변화가 크지 않을 것"이라고 말했습니다. 2024년 주택소유통계 기준 대구의 자가보유율은 59.3%로 전국 평균(56.9%)보다 높고, 대구 주택의 89.4%는 지역 거주자가 소유하고 있습니다. 전문가들은 세제 개편보다 공급과잉과 높은 공실률 등 대구 시장 고유의 문제를 해결할 지역 맞춤형 대책이 더 시급하다고 지적했습니다.